어렵게 자리 잡은 카페인데 건물주가 재건축을 이유로 재계약 거부…소송하면 승산 있나?

상가를 빌려 작은 카페를 운영하는 A씨. 3년 계약 만기를 앞두고 6개월 전부터 임대인에게 계약갱신을 요구했지만 거부당했다. 상가에 딸린 주택이 50년 이상 돼 재건축이 필요하다는 게 이유였다.

임대차 계약 당시에 A씨는 임대인으로부터 재건축 계획에 대한 어떤 얘기도 듣지 못했다. 더욱이 건물에는 지금도 ‘통임대’ 광고 현수막이 걸려있다.

그런 상황이기에 A씨는 임대차보호법에 보장된 계약갱신을 주장하며 영업을 계속했다. 그러자 며칠 전 임대인이 명도소송을 제기했다.

3년간 애써 이룬 카페를 포기하고 싶지 않은 A씨는 소송하면 이길 수 있을지, 변호사에게 자문했다. 그는 지난 3년간 한 번도 월세를 밀린 적이 없다고 했다.

상가임대차보호법에 따르면 임차인은 최초 임대차로부터 10년을 넘지 않는 범위에서 갱신 요구권을 행사해 임대차 기간을 연장할 수 있다.

또 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구하면, 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. (상가임대차법 제10조 제1항)

하지만 그 예외 조항이 있는데, 변호사들은 크게 2가지를 꼽는다. 대표적인 게 임차인이 임차료를 제대로 지급하지 않았을 때다.

법무법인 시대로 신규원 변호사는 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있을 때 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있지만, A씨는 일단 여기에 해당하지 않는다”고 짚었다.

또 하나 중요한 사유는, 법이 정한 요건에 따라 해당 건물을 철거하거나 재건축하는 경우다.

신 변호사는 “①임대차 계약 체결 때 임대인이 철거나 재건축에 대한 구체적 계획을 임차인에게 고지하고 그 계획에 따르는 경우와 ②건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, ③다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 때는 임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절하고 건물 철거나 재건축을 할 수 있다”고 전했다. (상가임대차법 제10조 제1항 제7호)

따라서 소송이 진행되면 임대차 계약 당시 임대인이 철거나 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지했는지, 또는 건물의 노후화 등으로 인한 안전사고의 우려가 있는지가 주된 쟁점이 될 것으로 예상된다.

변호사들은 그러나 A씨가 여기에서도 불리하지 않을 것으로 봤다.

법무법인 제민 하경남 변호사는 “최초 임대차 계약 체결 당시에 임대인이 재건축에 대한 구체적인 계획을 A씨에게 고지한 적이 없으므로, 임대인의 주장은 이에 해당하지 않는다”고 판단했다.

좋은소식 법률사무소 이현호 변호사는 “사안은 임대인이 건물 노후화에 따른 안전사고 우려가 있는지는 증명해야 하는데, 실제 법원에서는 임대인의 이 같은 주장을 잘 받아들이지 않고 있다”고 전했다.

‘법률사무소 아란’ 최아란 변호사는 “임대인이 안전사고 우려가 있다고 주장하면서도 건물 통임대를 시도하는 등 상반된 행동을 하는 점 등을 집중적으로 변론한다면, A씨가 명도소송에서 패소하지는 않을 것”으로 내다봤다.

법률사무소 금옥 신현돈 변호사는 “건물 노후화에 따른 안전사고 우려의 경우, 안전진단에서 E등급(최하등급)을 받아야 계약갱신 거절 사유로 인정된다”며 “해당 건물에 대한 안전진단 결과가 최하등급만 아니라면, A씨가 무난하게 승소할 수 있을 것”으로 예상했다.