부동산 매도인이 잔금일 앞두고 일방적인 ‘매매계약 파기’ 통보…"이를 막으려면?”

A씨가 6년 동안 전세 살던 집을 주인이 판다고 해서, 5월 30일 매매 계약을 체결했다. 계약금만 지급하고 중도금은 전세금이 들어있기에 생략하기로 했다.

잔금은 준비되는 대로 바로 입금하려 했지만, 집주인이 세금 문제를 들어 7월 4일 이후로 미루었다가 7월 15일에 지급하기로 했다. 이에 따라 A씨는 잔금 지급 계획을 모두 짜놓은 상태다.

그런데 6월 10일 갑자기 집주인이 “계약을 파기하고 계약금을 2배로 보상하겠다”고 통보해 왔다. 하지만 A씨는 매매 계약을 파기하고 싶지 않다며, 매도인의 일방적 계약 파기를 막을 수 있을지 변호사에게 자문했다.

매수인이 잔금을 준비하고 계약상 의무를 충실히 이행하려 했다면, 계약 해제를 거부할 권리가 있어

변호사들은 매도인이 계약금 2배를 배상하더라도 임의로 계약을 해제하려면 민법상 정당한 해제권이 인정되어야 하며, 일방적 파기는 쉽지 않다고 말한다.

법무법인 동서남북 고일영 변호사는 “매수인이 잔금 준비를 완료하고 매도인에게 잔금 수령을 독촉하는 등 계약이행의 준비를 마친 단계에 이르렀다면, 특별한 사정이 없다면 매도인도 더 이상 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없다”고 말했다.

더신사 법무법인 유선종 변호사는 “매도인이 세금 문제를 이유로 잔금일을 미룬 뒤 계약금 2배를 주겠다며 일방적으로 계약을 파기하겠다는 상황이라면, 법적으로는 계약을 해제할 정당한 사유가 되지 않는다”고 했다.

그는 “매수인인 A씨는 잔금도 준비했고 계약상 의무를 충실히 이행하려 했으며, 잔금일 역시 상대방 사정으로 미뤄졌으므로 계약 해제를 거부할 권리가 있다”고 부연했다.

“민법상 계약금 2배 배상은 매도인이 임의 해제를 원할 때 가능한 선택사항이지만, 매수인이 동의하지 않으면 매도인은 계약을 일방적으로 종료할 수 없다”고 그는 지적한다.

유 변호사는 “따라서 A씨가 원하지 않으면 계약은 유효하며, 매도인은 계약을 이행할 의무가 있다”고 말한다.

매도인이 끝까지 계약이행을 거부하면 강제이행을 위한 소송도 가능

법무법인 한원 조훈목 변호사는 “계약금 해제는 계약금의 배액 전액을 직접 상대방에게 지급해야 효력이 발생하는 요물계약(당사자 간 합의 외에 물건의 인도나 그밖에 급부가 있어야 성립하는 계약)”이라며 “따라서 임대인이 아직 계약금 배액을 A씨에게 지급하지 않았다면, 계약 해제의 효력이 발생하지 않는다”고 짚었다.

“따라서 현 상황에서 A씨가 선제적으로 잔금(중도금)을 매도인 계좌로 지급하는 방법으로 매도인의 계약금 해제를 차단할 수 있다”고 조 변호사는 조언한다.

유선종 변호사는 “A씨는 매도인에게 계약을 해제할 수 없다는 의사를 명확히 하고, 내용증명 등을 통해 계약이행을 요구하라”고 권한다.

“매도인이 끝까지 이행을 거부하면 강제이행을 위한 소송(매매이행 청구, 소유권 이전 청구 등)도 가능하다”고 그는 덧붙였다.