"옆집에서 30년 전에 침범한 내 땅, 돌려받고 싶어요"

30년 전쯤 나란히 붙어 있는 나대지(裸垈地·건축물이 없는 토지) 위에 A씨의 조부와 B씨가 집을 지었습니다. 그런데 B씨가 먼저 집을 지으면서 A씨 조부의 땅을 일부 침범한 상태로 지었습니다.

얼마 후 이 사실을 안 A씨의 할머니가 B씨에게 따졌지만, B씨는 모르쇠로 일관하며 아무런 보상도 하지 않고 지나갔습니다. 그리고 10년 정도 세월이 흐른 뒤 B씨는 그 집을 C씨에게 매각했습니다.

그런데 얼마 전 A씨가 인터넷에서 이와 비슷한 경우에 대한 글을 읽었습니다. 거기에는 “토지 소유권을 주장하지 않은 채 20년이 지나면 땅을 침범한 집주인에게 취득시효권리가 생겨 토지를 보상 없이 빼앗길 수 있다”는 내용이 쓰여 있었습니다. A 씨는 이제라도 이 문제를 해결하고 제대로 보상을 받아야겠다고 마음먹게 됐습니다.

택지를 분양 받아 집을 지을 때 벌어질 수 있는 일입니다. 먼저 집을 짓는 사람이 정확히 측량된 자신의 땅에만 지으면 아무런 문제가 없는데, 욕심이 발동해 슬그머니 옆집 부지를 침범하면서 발생하는 것입니다.

그런데 이 같은 사실을 알면서도 남과 다투는 게 싫어서 처음에 한두 번 항의하다 마는 경우가 있습니다. 그러나 이러한 상태로 20년 이상 세월이 지나면 이젠 남의 땅을 침범한 점유자가 이 땅에 대한 법적 소유권을 가질 수 있게 됩니다. 이것을 ‘부동산점유취득시효’라고 합니다.

법은 ‘20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유한 자는 등기 함으로써 소유권을 취득할 수 있다’고 규정해 놓았습니다. (민법 제245조 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간)

남의 땅이지만 20년 이상 그 땅을 별 탈 없이 이용하고 있는 사람에게는 법적으로 소유권을 취득할 수 있도록 한 것입니다. 어떤 이유에서건 소유자가 20년 이상 자기 땅에 대한 권리를 주장하지 않았기 때문에 이제 점유자가 그 땅을 가질 수 있도록 법이 보장한 것입니다.

부동산점유취득시효가 성립하려면 두 가지 기본요건을 충족시켜야 합니다. 먼저 기간입니다. 점유하기 시작한 날부터 20년 이상이 흘러야 일차적인 자격이 주어집니다.

아울러 ‘평온, 공연하게 점유’해야 합니다. ‘평온하게 점유’는 말 그대로 그 동안 그 땅 점유로 인한 분쟁이 없었어야 한다는 의미입니다. 또 ‘공연하게 점유’하려면 그 땅에 인공 구조물을 세워 놓아야 합니다.

시효가 완성되면 점유자는 소유권이전등기 청구권을 갖게 됩니다. 이는 채권적 청구권입니다. 이제 소유권 등기만 마치면 합법적으로 점유자의 땅이 되는 것입니다.

땅 소유자 입장에서 이 같은 취득시효 주장이 부당하다고 생각된다면 토지반환 및 손해배상 청구소송을 할 수 있습니다. 소유자의 권리를 지켜내기 위해서는 점유자의 선의 여부, 무과실 여부에 대한 입증이 요구됩니다. A씨의 경우 다른 사람이 무단으로 땅을 점유한 지 30년에 흘렀는데, 소유권을 지켜내고 합당한 보상도 받아낼 수 있을까요?

김기윤 법률사무소의 김기윤 변호사는 “30년 전 A씨의 할머니가 옆집 주인 B씨에게 땅의 일부가 자신들의 소유임을 고지했음에도 불구하고,‘악의의 점유’상태로 세월이 흐른 것으로 보인다”며 “따라서 이를 입증해 상대방의 점유취득시효 완성 주장을 배척시켜야 한다”고 말합니다.

민법 제197조(점유의 태양)는 ‘점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다’고 규정하고 있습니다.

김 변호사는 “아울러 A씨는 새로운 집주인 C씨를 상대로 불법점유로 인한 건물철거 및 토지 인도 청구를 하고, 그 동안의 토지 사용과 관련해 임대료의 부당이득반환 청구소송을 진행할 필요가 있다”고 했습니다.

윈앤파트너스 법률사무소의 한장헌 변호사는 “A씨가 옆집 주인 C씨를 상대로 토지인도 청구소송, 부당이득 반환 청구소송 등을 했을 때 상대방이 취득시효의 완성을 주장하며 항변할 수도 있다”며 “이 경우 상대방이 ‘평온한 점유’ 조건을 충족시키지 못했다는 것을 입증할 필요가 있다”고 말합니다.

상대방의 취득시효 완성 주장을 무력화시키려면 A씨가 본인 땅에 대한 소유권을 주장하고, 이러한 주장이 이전부터 있었다는 근거를 제시할 필요가 있다는 지적입니다. 아울러 집을 지을 당시 A씨 가족의 땅을 침범한 B씨가 타인명의의 토지라는 것을 알면서도 건축을 강행하였다는 증거를 확보할 필요성이 요구된다는 것입니다.

황미옥 법률사무소의 황미옥 변호사는 “30년 전 B씨가 옆집을 지을 당시 땅에 대한 권리가 없는 것을 잘 알면서 A씨의 토지상에 건물을 지었다는 점에 대한 구체적 사정과 증거를 수집하는 것이 우선”이라고 말합니다.

황 변호사는 “아울러 지금이라도 옆집 소유주인 C씨에게 침범한 땅의 소유권이 A씨에게 있음을 명시적으로 표하고, 이 땅의 인도를 요구해야 한다”고 했습니다. 나아가 A씨가 땅 소유주임을 전제로 침범한 건물에 대한 철거 요구와 침범한 부분에 대한 땅값 청구 등 권리 주장을 명시적으로 할 필요가 있다고 조언합니다.

법무법인 정향의 유진영 변호사는 “A씨의 경우 지난 10년 치 토지 사용료에 대한 부당이득 반환청구와 함께 향후 임료 청구가 가능하다”고 말합니다.