오피스텔 샀는데 사해행위취소 청구 소송 들어와…대응 방법은?

A씨가 2년 전 지인의 소개로 경기도 파주에 있는 오피스텔을 매수해 월세로 임대했다. 그런데 며칠 전 느닷없이 이 오피스텔에 대해 사해행위취소 청구 소송이 들어왔다.

무슨 일인지 매도인에게 물어보니, 과거에 운영했던 회사 일로 여러 사람에게서 손해배상청구 소송이 들어와 일부 승소 일부 패소했고, 재판이 진행 중인 상황에서 채무자들이 사해행위취소 청구 소송을 한 것이라고 했다.

심히 당황스럽다는 A씨는 이런 상황에서 어떻게 대응해야 하는지, 만약 패소한다면 A씨의 재산은 어떻게 되는지 변호사에게 자문했다.

채권자가 승소하려면 매우 까다로운 요건들 모두 입증해야

법무법인 마스트 이서원 변호사는 “사해행위취소는 채무자가 채권자를 해하는 행위를 한 경우 그 행위의 효력을 취소하여 재산을 원래대로 되돌리는 제도”라고 설명한다.

이 변호사는 “채권자가 승소하려면 매우 까다로운 요건들을 모두 입증해야 한다”며 “①채무자(매도인)에게 채무초과 상태나 무자력이 있었는지, ②해당 매매가 채권자를 해하는 행위였는지, ③채무자와 A씨가 모두 채권자를 해한다는 사실을 알고 있었는지 등을 입증해야 하므로, A씨가 패소할 가능성이 크지는 않다”고 진단했다.

더신사 법무법인 장휘일 변호사는 “핵심 쟁점은 A씨가 매도인의 채무 관계나 사해 의도를 알고 있었는지(선의의 수익자인지) 여부”라며 “만약 매도인의 과거 소송, 채무 관계 등을 전혀 몰랐고, 정상적인 매매대금 지급 등 실질적인 거래가 이뤄졌다면 악의 없는 수익자로 판단되어 소송에서 방어할 수 있다”고 했다.

“법원에서는 매수인의 선의 여부를 엄격히 판단하기 때문에, 매매 당시의 거래 과정과 대금 지급 방식, 시세에 비해 현저히 낮은 가격으로 매입한 것이 아닌지, 거래 과정에 불분명한 요소가 없는지 등을 종합적으로 검토하게 된다”고 법무법인(유한) 한별 김전수 변호사는 말했다.

A씨가 선의의 매수인으로 인정되지 못해 패소하면, 법원이 해당 매매를 취소할 수 있어

법률사무소 태희 민경남 변호사는 “A씨는 ‘선의의 수익자’로 인정받기 위해 매매 당시 매도인의 채무 상황을 전혀 알지 못했다는 점, 정상적인 거래였다는 점을 입증할 수 있는 증거(매매계약서, 시세 자료, 중개인 진술 등)를 최대한 확보해야 한다”고 조언했다.

김전수 변호사는 “만약 법원이 A씨를 선의의 매수인으로 인정한다면, 해당 오피스텔에 대한 A씨의 권리가 보호된다”고 말했다.

“그러나 A씨가 선의의 매수인으로 인정되지 못해 패소하면, 법원이 해당 매매 행위를 취소할 수 있고, 부동산의 소유권이 다시 매도인에게 돌아가게 돼, A씨는 매도인을 상대로 부동산 매매대금과 손해배상을 청구하여야 하는 번거로운 상황이 발생할 수 있다”고 그는 우려했다.

이서원 변호사는 “사해행위취소 소송은 법리가 복잡하고 입증책임의 분배, 선의·악의의 판단 등 전문적 쟁점이 많아 변호사의 도움 없이는 제대로 대응하기 어렵다”며 반드시 변호사를 선임해 적극적으로 방어하기를 권했다.