"새 세입자 구해야 돈 준다" 2년 넘게 버티는 집주인…전세금 돌려받으려면?

2022년 3월 전셋집에 입주한 A씨. 계약 만료를 앞두고 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했다.

A씨는 계약을 연장해 2026년 3월까지 살았지만, 집주인은 “방이 빠지지 않아 돈이 없다”며 보증금을 돌려주지 않았다. 결국 A씨는 전세대출을 6개월 연장하고, 그 이자를 집주인이 내주는 조건으로 새 계약서를 썼다.

하지만 약속한 9월이 다가오자 집주인은 또다시 “방이 안 빠지면 돈을 못 주겠다”는 말만 반복하고 있다. A씨는 보증금을 안전하게 돌려받기 위해 어떻게 대응해야 할까?

"방이 빠져야 돈 준다"는 집주인 주장, 법적 근거 있나

결론부터 말하면 집주인의 주장은 법적 근거가 없다. 임대차 계약이 종료되면 임대인은 다음 세입자를 구했는지와 관계없이 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있다.

법무법인 선승 안영림 변호사는 “임대인은 새 임차인이 구해지는지와 관계없이 임대차 종료 시 보증금을 반환할 의무가 있다”며 “‘방이 빠지지 않았다’는 사정만으로 반환을 거부할 수는 없다”고 선을 그었다.

법무법인 우선 이민철 변호사 역시 “‘방이 빠지면 주겠다’는 변명은 반환 지연의 적법한 항변이 될 수 없다”고 지적했다.

첫 단추는 '내용증명'…계약 종료 의사 명확히 밝혀야

변호사들은 더 이상 구두 약속을 믿고 기다리지 말고, 즉시 법적 절차를 시작해야 한다고 조언했다. 그 첫 단계는 '내용증명' 발송이다.

제로변호사 홍윤석 변호사는 “9월 만기 시점에는 반드시 계약을 종료하겠다는 의사와 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 발송하는 것이 좋다”며 “이는 임대인에게 심리적 압박을 주고 추후 법적 절차에서 확실한 증거가 될 수 있다”고 설명했다.

법률사무소 지헌 임대환 변호사도 “임대인에게 보증금 반환을 정식으로 요구하는 내용증명을 보내 반환기한을 못 박아야 한다”고 강조했다.

이사 계획 있다면 '임차권등기명령'은 필수

만약 계약 만료 후 이사를 해야 하는 상황이라면, '임차권등기명령' 신청이 무엇보다 중요하다. 임차권등기명령은 세입자가 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 제도다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 “임차권등기명령은 주택을 비우더라도 대항력과 우선변제권을 유지해 주는 제도로, 이사 전에 반드시 신청해야 한다”고 밝혔다.

법무법인 에스엘 이성준 변호사 역시 “임차권등기 없이 먼저 퇴거·전출하면 권리 보전에 불리해질 수 있으니, ‘돈 받기 전에는 퇴거하지 않기’ 또는 ‘임차권등기 후 퇴거하기’ 중 하나로 원칙을 정하는 것이 좋다”고 조언했다.

소송 통해 보증금, 지연이자, 대출이자까지 청구 가능

내용증명 발송과 임차권등기명령 신청 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 지급명령 신청이나 보증금반환청구 소송을 통해 법원의 강제력을 빌려야 한다.

모두로 법률사무소 한대섭 변호사는 “판결문이나 확정된 지급명령을 확보하면 해당 주택에 대해 강제경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있다”며 “주저하지 말고 법적 절차를 진행해 소중한 재산을 지켜야 한다”고 말했다.

특히 A씨의 경우, 집주인과 합의했던 대출이자 부분도 청구할 수 있다. 법률사무소 평정 김단 변호사는 “6개월 연장 시 합의한 대출이자 부담 약정에 대하여는, 계약서와 이체 내역이 있다면 이를 별도로 청구할 수 있다”고 설명했다.