“내 집에 내가 못 들어간다”…보증금 안 준 집주인, 비번 바꾸면 ‘주거침입죄'

“보증금도 안 주더니 문까지 잠갔다”…세입자 울린 집주인의 최후는?

“삑, 삑, 삑….” 익숙했던 현관문 비밀번호가 돌연 먹통이 됐다. 계약은 끝났지만 보증금을 돌려주지 않은 집주인. 이제는 아예 연락까지 피하며 세입자 A씨의 마지막 남은 짐이 있는 집 문을 걸어 잠갔다. 내 짐을 내 손으로 꺼내지 못하는 황당한 상황, 법은 누구의 손을 들어줄까.

보증금 안돌려 줬다면, 그 집은 아직 세입자 것

법률 전문가들은 집주인이 보증금을 돌려주지 않았다면, 집의 ‘점유권(사실상 지배하는 권리)’은 여전히 세입자에게 있다고 단언한다. 임대차 계약에서 보증금 반환과 주택 인도는 ‘동시이행 관계’에 있기 때문이다. 집주인이 보증금을 돌려줄 때까지 세입자는 집을 비워주지 않아도 될 정당한 권리를 갖는다.

특히 A씨처럼 ‘임차권등기(보증금을 못 받은 채 이사 갈 때 권리를 지켜주는 제도)’를 마쳤다면 법적 지위는 더욱 공고해진다. 이진훈 변호사는 “이사짐 일부를 남겨두는 등 실질적인 점유를 계속하고 있다면, 다른 곳에 거주하더라도 임차권은 유효하다”고 설명했다.

집주인의 ‘비번 변경’, 명백한 주거침입죄

그렇다면 집주인이 일방적으로 비밀번호를 바꾼 행위는 어떻게 봐야 할까. 이는 세입자의 평온한 주거 생활을 침해한 명백한 불법 행위다. 법조계는 형사처벌 대상인 ‘주거침입죄’가 성립할 수 있다고 경고한다.

CCTV 같은 직접 증거가 없더라도, 과거 집주인에게 비밀번호를 알려준 문자메시지 내역과 현재 출입이 막힌 상황을 종합하면 혐의 입증이 가능하다.

‘눈에는 눈’은 금물…문 여는 건 경찰과 함께

분노가 치민다고 해서 세입자가 임의로 문을 부수고 들어가는 것은 절대 피해야 한다. 자칫 ‘재물손괴죄’로 역고소 당할 빌미를 제공할 수 있기 때문이다.

전문가들은 경찰에 신고한 뒤 ‘경찰 입회 하에’ 문을 여는 것이 가장 안전하고 확실한 방법이라고 조언한다. 박성현 변호사는 “경찰에 상황을 설명하고, 열쇠 수리공을 부르더라도 반드시 경찰이 지켜보는 가운데 진행해야 한다”고 강조했다. 경찰이 직접 문을 열어주진 않지만, 세입자의 정당한 권리 행사를 보장하고 불필요한 물리적 충돌을 막는 중요한 역할을 한다.

결국 법적 대응의 시작은 증거 확보다. 비밀번호 오류 화면을 촬영하고, 집주인과의 통화 시도 기록을 남겨야 한다. 이를 바탕으로 집주인을 주거침입 혐의로 형사 고소하고, 문 개방 비용이나 이사 지연에 따른 손해에 대한 민사상 배상 청구도 함께 진행할 수 있다.

보증금 미반환이라는 계약 위반을 넘어 세입자의 주거권을 폭력적으로 침해한 행위. 이는 단순한 ‘갑질’이 아닌, 법의 심판대에 오를 중대한 범죄 행위임을 이번 사건은 명확히 보여준다.