'7.5억 대출 보장' 녹취 믿었다가 '2억 부족' 날벼락

"부부 합산 소득 1억 2천이면 7억 5천 대출 무조건 나옵니다. 만약 안 나오면 계약 해지해 드릴게요." 이 달콤한 약속을 믿고 분양계약서에 도장을 찍었지만, 결과는 '대출 한도 5억 5천만 원'으로 2억 원이 부족한 것이다'.

입주를 코앞에 두고 날벼락을 맞은 계약자의 사연에 법조계의 분석이 쏟아지고 있다. 전문가들은 '음성 녹취'가 구세주가 될 수 있지만, 계약서의 함정과 대리권 문제를 반드시 짚어야 한다고 조언한다.

"7.5억 확약, 안 되면 해지"…달콤했던 약속의 배신

2026년 4월 입주를 꿈꾸며 아파트 분양 계약을 체결한 A씨. 계약 당시 분양대행사 관계자는 "부부 합산 소득 1.2억이면 7.5억까지 대출이 무조건 나온다"며 A씨를 안심시켰다. 혹시나 하는 마음에 대출이 부결될까 우려하자 "안 나오면 해지해 주겠다"는 확약까지 했다.

A씨는 이 모든 대화를 음성 녹음 파일로 가지고 있다. 하지만 입주 시기가 다가오자 약속은 거짓말로 드러났다. 협약 은행에 확인한 결과, A씨가 받을 수 있는 대출 한도는 5.5억 원에 불과했다.

잔금 2억 원을 마련할 길이 막막해진 A씨는 분양대행사에 연락했지만, 담당자는 연락을 차단하고 고압적인 태도로 일관할 뿐이었다.

'녹취 파일'이 구세주 될까?…"사기 취소·약정 해제 가능"

법조계는 A씨가 가진 '녹취 파일'이 위약금 없는 계약 해제의 결정적 증거가 될 수 있다고 입을 모은다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "대출 가능 여부는 계약 체결의 중요한 전제"라며 "'안 나오면 해지해주겠다'는 표현은 해제권 유보 약정으로, 녹취가 명확하다면 위약금 없이 해제하고 계약금 반환까지 요구할 수 있다"고 분석했다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사 역시 "'대출 미실행 시 계약을 해지해 주겠다'는 취지의 합의로 인정되면, 조건 성취를 이유로 위약금 없이 해제가 가능하다"고 봤다. 최진혁 변호사도 "대행사 측의 기망에 의해 계약을 체결하였으므로, 기망에 의한 취소 또는 약정에 따른 해지가 가능할 것"이라며 A씨의 손을 들어줬다.

계약서 조항 vs 녹취 증거…'대리권'이 승패 가른다

하지만 장미빛 전망만 있는 것은 아니다. 변호사들은 분양계약서의 '독소 조항'과 분양대행사의 '대리권' 범위가 소송의 최대 변수가 될 것이라고 경고했다.

법률사무소 도준 김준혁 변호사는 "실제 사례 중 계약서에 '대출 미승인은 해제 사유가 안 된다'는 문구가 있을 경우, 대행사가 책임을 지는 것은 별론으로 하더라도 분양사에 해지를 구할 수는 없다고 한 사례가 존재한다"고 지적했다.

즉, 분양대행사의 약속을 분양사(시행사)에 직접 책임을 물을 수 있느냐가 관건이라는 의미다.

고봉주 변호사도 "계약서에 '구두 설명은 계약 내용이 아니다'라는 조항이 있을 가능성"과 "분양대행사가 법적으로 시행사의 적법한 대리인인지 다툴 여지"를 불리한 부분으로 꼽았다.

소송 전 '내용증명'부터…"이렇게 대응해야 승산"

전문가들은 소송에 앞서 신속한 초기 대응이 중요하다고 강조했다. 이동규 변호사는 "우선 소송 전 상대방에게 내용증명을 발송하여 해제를 통보하고 계약금 전액 반환을 요구해야 한다"며 "요구에 불응 시 소송을 제기할 것이고, 패소 시 상대방이 소송비용까지 부담해야 한다는 점을 지적해야 한다"고 조언했다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 한발 더 나아가 "지체 없이 내용증명으로 사기 또는 특약에 기한 해제를 통지하고 녹취 원본, 은행 회신 등을 증거로 첨부해야 한다"면서 "입주 행위나 잔금 일부 납부는 권리 행사에 불리할 수 있으니 유의해야 한다"고 구체적인 행동 지침을 제시했다.

결국 A씨의 사례는 명확한 녹취 증거를 바탕으로 분양사의 책임을 법적으로 얼마나 입증하느냐에 따라 결과가 달라질 전망이다.