5년간 3조 원, '마른 하늘에 날벼락' 전세금 사고 해결책은 법에 있다

전세보증금 사고가 지난 5년간 3조 원이 넘는 규모로 발생하며 주택시장의 불안정성을 증폭시키고 있다. 특히 세입자가 대출금을 갚지 못해 주택금융공사가 대신 갚아준 '대위변제' 금액이 가파르게 상승하면서 금융 시스템의 건전성까지 위협하고 있다.

이 심각한 문제의 근본 원인은 무엇이며, 우리는 이 위기에서 어떻게 벗어날 수 있을까?

마르지 않는 전세 보증금 사고의 늪, 그 실체는?

최근 5년간(2020년~2024년 6월) 전세자금보증 사고액은 총 3조 824억 원에 달한다. 연도별로 보면 2020년 3,061억 원, 2021년 3,244억 원, 2022년 4,909억 원, 2023년 7,100억 원으로 꾸준히 증가했다.

올해는 6월까지만 해도 이미 4,260억 원을 기록하여 연말까지 그 규모가 더욱 커질 것으로 예상된다. 사고 건수 역시 2020년 8,681건에서 2024년 1만 4,755건으로 70% 가까이 급증했다.

사고의 주된 원인은 세입자의 '원금 연체'다. 전체 사고 금액의 40%인 1조 2,331억 원이 원금 연체로 발생했다. 이는 경기 침체와 고금리 기조가 이어지면서 세입자들의 상환 능력이 급격히 악화되었음을 보여준다.

이처럼 전세자금보증 사고가 폭증하면서 한국주택금융공사(주금공)의 부담도 걷잡을 수 없이 커지고 있다. 세입자가 은행에 갚지 못한 대출금을 주금공이 대신 갚아주는 대위변제액은 지난 5년간 총 2조 2,454억 원에 이르렀다.

2020년 2,386억 원이었던 대위변제액은 불과 4년 만인 지난해 6,119억 원으로 156.5%나 폭증했다. 올해 상반기에도 이미 3,747억 원이 지출됐다.

허위 계약부터 무력해진 구상권까지…위험한 법의 허점들

전세자금보증 사고가 끊이지 않는 배경에는 제도의 구조적 허점과 법적 쟁점들이 숨어있다. 전세자금보증은 세입자가 은행에서 대출을 받을 때 주금공이 보증을 서는 신용보증의 일종이다. 세입자가 돈을 갚지 못하면 주금공이 대신 갚아주고, 이후 세입자에게 구상권을 행사해 회수하는 구조다.

하지만 이 과정에서 다양한 문제가 발생하고 있다. 먼저, 허위 임대차계약서를 이용한 사기 대출 사례가 증가하면서 보증기관이 막대한 손해를 입는 경우가 늘고 있다. 이러한 사기 행위는 명백한 사기죄에 해당하지만, 보증 심사 과정에서 이를 걸러내기 어려운 허점이 존재한다.

더 큰 문제는 대위변제 후 '구상권' 행사다. 주금공이 세입자에게 대출금을 대신 갚아준 뒤, 세입자의 상환 능력이 부족할 경우 구상권을 행사해도 돈을 회수하기 어렵다는 점이다. 회수율이 극히 저조해 주금공 기금의 건전성을 심각하게 위협하고 있다.

위기 탈출의 열쇠, 법의 칼날을 날카롭게 다듬어야 한다

전세자금보증 사고의 악순환을 끊기 위해서는 법적·제도적 개선이 시급하다.

• 첫째, 보증 심사를 대폭 강화해야 한다. 특히 임대차계약의 진위 여부를 철저하게 확인하는 절차가 필요하다. 임대인에게 직접 자필 서명을 받는 등 허위 계약을 원천적으로 차단할 수 있는 방안을 마련해야 한다.

• 둘째, 보증 기금의 건전성을 확보해야 한다. 보증 한도를 조정하거나 정부 출연금을 확대하는 등 재정적 기반을 튼튼히 해야 한다.

• 셋째, 법적 제도를 정비해 보증사고를 예방해야 한다. 임차인의 의무를 강화하고, 임대인의 협조 의무를 법적으로 명확히 규정하여 계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 줄여야 한다.

전세자금보증 제도는 국민의 주거 안정에 필수적인 금융 안전망이다. 이 제도가 본래의 목적을 다하고 지속 가능성을 확보하기 위해서는 미봉책이 아닌, 법과 제도의 근본적인 문제를 해결하는 노력이 절실하다.