내가 산 땅, 서류상 면적과 측량 면적이 다른데…차액 돌려받을 수 있나요?

A씨가 큰마음 먹고 산 땅. 실제로 가 보니 꽤 괜찮아 바로 계약을 진행했다. 서류에도 특별히 문제가 있는 것 같진 않았다. 그런데 측량해보니 크기가 달랐다. 토지대장에 2300㎡(약 695평)으로 나와 있었지만, 실제로는 약 100㎡(30평)가 작았다.

A씨는 자신이 계약한 부동산중개업소를 통해 매도인(땅을 판 사람)에게 이 사실을 알렸다. 그러자 매도인은 토지대장이 정정되면 줄어든 크기만큼 돈을 돌려주겠다고 했다. 이런 내용은 모두 녹음되어 있다. 그런데 "돈을 돌려주겠다"던 매도인이 차일피일 약속을 미루고 있다.

일반적으로 서류상 확인한 땅의 크기보다 실제 땅의 크기가 작다면, 돈을 당연히 돌려받아야 한다고 생각할 수 있다. 하지만 변호사들은 매도인이 A씨에게 줄어든 땅의 크기에 해당하는 매매대금을 돌려주지 않아도 문제가 없다고 했다. 대체 왜 이런 분석이 나오는 걸까.

이는 토지 매매의 경우 별도의 특약조항을 두지 않은 한 '수량을 지정한 매매'가 아니라고 보기 때문이다. 수량을 지정한 매매란 아파트 분양가격처럼 1㎡당 단가 × 전체 면적(㎡) = 분양가격으로 정해지는 것이다.

'변호사 한병진 법률사무소'의 한병진 변호사는 "수량을 지정한 매매가 아니라면, 실제 크기가 서류상 크기보다 작다는 이유로 매매대금을 감액받기는 어렵다"고 했다. 이어 한 변호사는 "통상 토지 매매계약서에도 매매목적물의 면적이 표시되지만 이것만으로 수량을 지정한 매매라고 할 수는 없다"고 말했다.

1993년 대법원이 "매매대금을 산정함에 있어 평당가격을 정하여 매매대금을 산출하였다고 해서 바로 수량을 지정한 매매로 되는 것은 아니다"라고 본 판례도 있다(대법원 92다56674 판결). 당시 대법원은 "가격이 균등하지 아니한 여러필지의 토지를 수량을 지정하여 거래한다는 것은 기대하기 어려울 뿐 아니라, 매매대금 총액만이 기재되어 있을 뿐이고 수량을 지정한 매매로 인정할 경우에 있어 기준이 될 평당가격은 기재되어 있지도 않다"고 근거를 들었다.

이에 따르면, 계약서상 ㎡당 매매대금이 기재되어 있지 않거나 별도의 관련 특약이 없는 경우 매도인이 A씨에게 약속했던 매매대금을 돌려주지 않아도 문제가 없을 확률이 높다.

법률사무소 인도의 안병찬 변호사도 "상대방이 돈을 돌려주겠다는 약속을 지키지 않는다고 해서 A씨가 이를 이행을 요구하기는 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

그렇다면 토지매매시에는 매수인(땅을 사는 사람)이 불이익을 모두 떠안아야 하는 걸까. 이를 방지할 방법은 특약 조건을 명시하는 것이다. 예를 들어 "매매 후 측량을 통해 면적이 부족한 것으로 확인되면, 해당 면적 만큼 대금을 감액한다"는 내용을 담는 것.

계약서에 '실측 면적 기준'으로 대금을 지급한다는 내용을 명시하거나 아예 1㎡당 가격을 정하고 이를 계약서에 표기하는 방법도 있다. 이런 경우 토지 매매라 할지라도 '수량을 지정한 매매'로 보고, 부족한 면적에 대한 손해를 보상받을 수 있다.