임대차 신고는 했는데…엉뚱한 시스템에 했다가 '과태료 폭탄' 위기

처음으로 주택임대사업자로 등록한 A씨가 법으로 정해진 '렌트홈'이 아닌 '부동산거래관리시스템'에 임대차 신고를 했다가 수백만 원의 과태료를 물게 될 위기에 처했다.

심지어 보증보험 가입 의무를 피하기 위해 필요한 임차인 동의서도 받아두지 않았고, 계약을 중개한 공인중개사는 폐업해 버려 A씨의 시름은 깊어지고 있다.

'렌트홈'이 뭐길래…클릭 한 번에 500만원 날릴 판

최근 A씨는 과태료 부과 대상이라는 소식에 망연자실했다. 그는 2022년과 2023년 두 차례 임대차 계약을 맺고 성실히 정부 시스템에 신고까지 마쳤다고 생각했다. 하지만 그가 이용한 곳은 임대사업자 의무 신고 시스템인 '렌트홈'이 아닌, 일반적인 '부동산거래관리시스템'이었다.

현행 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법)은 임대사업자가 계약일로부터 3개월 안에 반드시 렌트홈을 통해 계약 사항을 신고하도록 규정한다. 이를 어기면 500만원 이하의 과태료가 부과된다.

법률 전문가들은 다른 시스템에 신고했다면 법적 의무를 다했다고 볼 수 없다고 선을 긋는다. 법적 분석 자료는 "부동산거래관리시스템을 통한 신고만으로는 민간임대주택법상 신고의무를 이행한 것으로 보기 어렵습니다"라고 명시하고 있다.

국토교통부 유권해석에 따르면, 동일한 지자체에서 여러 건을 신고 누락했더라도 건수와 무관하게 1차 위반으로 간주, 500만원의 과태료가 부과될 수 있다.

설상가상 보증보험 문제, 믿었던 중개사는 '폐업'

엎친 데 덮친 격으로 보증보험 문제까지 터졌다. A씨는 한 건의 계약이 보증금이 적은 반전세 형태라 보증보험에 가입하지 않았는데, 이 또한 과태료 부과 사유가 될 수 있는 상황이다.

보증보험 가입 의무를 면제받으려면 '임차인의 동의서'가 필수적이지만, A씨는 이 서류를 챙기지 못했다. 이와 관련해 박영재 변호사(법무법인 창세)는 "만약 임차인 승인 문서를 확보하지 못한 경우, 과태료 부과 사유로 작용할 수 있으며, 이 점은 소명자료가 부족할 수 있습니다"라고 정확히 지적했다.

계약 당시 관련 절차에 대해 안내받지 못했던 공인중개사는 이미 폐업해 책임을 묻기도 어려운 실정. A씨는 사방이 막힌 듯한 답답함을 토로하고 있다.

"고의 아니었다" 입증해야…'이것' 제출이 감면 열쇠

벼랑 끝에 몰린 A씨에게 방법은 없을까? 전문가들은 고의가 아닌 실수였음을 적극 소명하는 것이 관건이라고 조언한다.

윤관열 변호사(법률사무소 조이)는 소명의 전제 조건을 분명히 하며 "임대차 계약을 부동산거래관리시스템을 통해 신고한 사실이 확인되면, 고의성이 없음을 주장하여 과태료 감면 또는 면제를 요청할 수 있습니다"라고 설명했다.

또한 그는 소명 방법에 대해 "소명 시 계약 당시 초보 임대사업자로서 절차에 대한 인지 부족, 공인중개사의 안내 미흡 등을 이유로 들 수 있으며, 계약 당시 작성된 서류(부동산거래관리시스템 신고 내역 등)를 제출하여 임대차 신고 의무를 일부라도 이행했음을 증명하는 것이 중요합니다"라고 덧붙였다.

지금이라도 즉시 렌트홈에 누락된 신고를 하는 것도 감경에 도움이 될 수 있다. 법적 분석 자료에 따르면 "비록 신고기한이 경과하였더라도 사후 신고를 이행함으로써 성실한 태도를 보일 수 있으며, 이는 과태료 감경 사유로 참작될 수 있습니다"라고 명시되어 있다. 실수를 만회하려는 노력이 과태료를 줄이는 마지막 열쇠가 될 수 있는 셈이다.