매매 허가 나자 3천만 원 올린 집주인, ‘4천만원 배상’ 폭탄 맞나

토지거래허가구역 내 아파트 매매, 허가 나오자 돌변한 매도인. ‘8억 2천에 못 판다, 8억 5천 내놔라’ 가격 인상 요구에 ‘최고 없는 즉시 해제’ 불공정 특약까지 강요했다.

그는 매수인이 거부하자 일방적으로 계약 파기를 통보했다. .법조계는 “명백한 이행거절로, 약정서에 따른 4천만 원 배액배상 책임이 있다”고 한목소리를 냈다.

허가 나오자 돌변…“3천만원 더, 아니면 계약 없다”

아파트 매매를 위해 토지거래허가를 전제로 한 매매약정서를 체결한 A씨. 그는 ‘허가일로부터 5일 이내 본계약을 체결하고, 일방이 거부할 경우 매도인은 약정금 2,000만 원의 배액을 배상한다’는 약정서(3조 1항)만 믿고 모든 절차를 밟았다.

하지만 구청의 허가가 나오자마자 매도인의 태도는 180도 돌변했다. 매도인은 A씨의 일정 조율 문의를 꼬투리 삼아 “없던 일로 하자”며 일방적인 파기 의사를 내비쳤다. 급기야 부동산에서는 “8억 2천만 원 약정대로는 이행할 수 없고, 8억 5천만 원으로 올리지 않으면 계약 안 하겠다”고 으름장을 놓았다. A씨는 약정서대로 본계약을 체결하겠다는 의사를 분명히 밝혔지만, 상황은 최악으로 치달았다.

‘최고 없는 해제’ 독소조항…파기 유도한 매도인

A씨가 원안 고수 입장을 밝히자, 공인중개사를 통해 황당한 전자계약서가 날아왔다. 여기에는 ‘계약금·중도금·잔금 지급일이 지나면 별도 최고(독촉) 없이 서면 통지만으로 해지 가능하다’는 새로운 특약이 추가돼 있었다. 이는 매수인의 사소한 실수만으로도 집을 잃을 수 있는, 지극히 불공정한 ‘독소조항’이었다.

A씨가 이를 받아들이지 않자, 매도인은 기다렸다는 듯 계약을 해제한다는 내용증명을 보내왔다. A씨는 “매도인이 애초에 약정대로 이행할 의사가 없었고, 가격 인상과 불공정 특약을 수단으로 사실상 계약을 깨려 했다”고 분통을 터뜨렸다.

법조계 만장일치 “명백한 계약 위반, 배액배상 책임”

법률 전문가들은 매도인의 행위가 명백한 계약 위반이며, 배액배상 책임이 발생한다고 만장일치로 분석했다. 남기용 변호사(법률사무소 율섬)는 “매도인이 가격 인상을 요구하거나 매수인에게 일방적으로 불리한 특약을 강요한 것은 전형적인 ‘이행거절’에 해당한다”며 “매수인은 이를 근거로 배액배상을 청구할 수 있다”고 밝혔다.

약정서의 배액배상 조항의 유효성에 대해서도 이시완 변호사(법률사무소 평정)는 “토지거래허가가 난 이상 그 효력은 유지된다”면서 “당사자 간 명시적 합의로 조항을 소멸시키지 않은 이상 손해배상액 예정으로서의 효력은 그대로 인정된다”고 못 박았다.

증거는 차고 넘쳐…“소송 시 승소 가능성 매우 높아”

변호사들은 A씨가 확보한 증거들이 소송에서 매우 유리하게 작용할 것이라고 조언했다. 조선규 변호사(법무법인 유안)는 “매도인의 파기 의사가 담긴 카카오톡 대화, 새로운 특약이 담긴 전자계약서 초안, 매도인이 보낸 내용증명 등은 모두 매도인의 채무불이행을 입증할 매우 유리한 증거”라며 “승소할 가능성이 매우 높은 사안”이라고 판단했다.

홍윤석 변호사(제로변호사)는 “원안대로 계약을 체결하지 않으면 약정서에 따른 배액배상을 청구하겠다는 내용증명을 발송하여 명확한 증거를 남겨두는 것이 중요하다”며 “이후에도 불응 시 가압류 등 보전조치와 함께 손해배상 청구 소송을 진행하는 것이 좋다”고 구체적인 대응 방안을 제시했다.