매출액에 따라서 월세 받기로 했는데, 공간 반절만 사용하는 세입자…계약 위반 아닌가요?

텅 빈 상가를 보는 건물주 A씨의 마음은 착잡했다. 코로나19로 경기가 어려워지면서 상가에 들어오겠다는 세입자가 없었다. 고민 끝에 A씨는 결단을 내렸다. 월세를 정해진 금액 대신 '상가 매출액'에 따라 받기로 한 것. 예를 들면 "월세는 매출액의 10%를 받겠다"는 식이었다. 그렇게 한다면 세입자 입장에선 매출이 떨어져도 월세 부담이 덜할 것 같았다.

그 덕분에 A씨는 자영업자 B씨와 계약을 했다. B씨가 건물 1층과 2층을 모두 사용하기로 했다. 하지만 얼마 뒤, A씨가 건물에 가보니 B씨는 1층만 사용하고 2층을 방치하고 있었다. 이렇게 되면 두 개의 층을 모두 활용하는 것보다 매출이 줄어들게 뻔하다. 당연히 A씨의 임대 수익도 감소한다.

A씨가 이를 B씨에게 따졌더니 "1층 장사가 잘되면 2층도 쓸 것"이라고 했다. 만약, 2층을 쓰지 않을 걸 알았다면 A씨는 다른 사람에게 세를 줬을 것이다. 이건 계약위반이 아닌가 싶다.

사안을 검토한 대부분의 변호사들은 "B씨가 계약을 위반의 소지가 있다"고 판단했다. A씨 말에 따르면, 해당 계약의 내용은 B씨가 '두 층'을 활용해 얻은 매출액을 기준으로 임대료를 지급한다는 것. 이에 따라 A씨는 두 층에서 나올 매출을 기대하고 계약을 맺었다. 그런데 B씨가 임의로 2층 공간을 활용하지 않고 방치한 건 계약 위반이라는 설명이었다.

법무법인 베이시스의 최영원 변호사는 "세입자인 B씨가 1층과 2층 전부 빌리고, 그곳에서 나오는 매출로 월세를 지급하기로 한 계약"이라며 "B씨가 이를 이행하지 않고 1층에서만 영업을 한다면 계약 위반으로 볼 수 있다"고 말했다.

법무법인 혜화의 박호동 변호사도 "(이 경우) B씨가 임대차계약 후 임의적으로 사용범위를 축소한 것으로, 임대료가 B씨에 의해 사실상 줄어드는 결과가 발생하므로 임차인의 계약위반으로 볼 수 있다"고 했다.

다만, 유승 종합법률사무소의 신동희 변호사는 계약서를 상세히 검토해보고 판단할 문제라고 했다. 신 변호사는 "B씨가 두 층을 사용하되, 모든 공간을 '영업'의 목적으로 활용하기로 했는지 살펴봐야 한다"며 "계약상 1층은 식당, 2층은 창고로 활용하기로 했다면 영업 매출이 나올 수 있는 곳은 1층 식당뿐이기 때문"이라고 했다.

이어 신 변호사는 "매출의 일정 비율을 지켜 잘 지급하고 있다면, 이를 문제 삼기 힘들다"고도 했다.

그럼 이 문제는 어떻게 해결하는 것이 좋을까. 사실 계약위반을 이유로 삼아 계약 해지를 주장할 수도 있다. 하지만 변호사들은 이를 마지막 카드로 생각하고, 다른 방법으로 접근할 것을 조언했다. 당장 계약을 해지하기에 앞서 B씨와 협의해 문제를 해결하라는 취지였다.

우선 2층을 활용해서 영업하라고 독려하는 방법이다. 또 다른 방법은 계약서를 다시 작성하는 것이다.

법률사무소 인도의 안병찬 변호사는 "B씨가 2층을 활용하는 방향으로 설득하고, 안 될 경우 1층만 사용하는 내용으로 계약을 조정하라"고 했다.

법무법인 인화의 김명수 변호사 역시 "계약서를 다시 작성하는 방안을 제시해보라"고 했다. 덧붙여 "2층을 사용할 것처럼 계약한 B씨의 행동은 기망(欺罔⋅남을 속여 넘김)에 해당해 계약 해지 사유에 해당할 수 있다고 경고하는 것도 한 방법"이라고 했다.

그럼에도 불구하고 B씨가 이에 응하지 않으면, 그땐 계약 해지 등을 고려하라고 했다.

'변호사 최석호 법률사무소'의 최석호 변호사는 "구체적으로 더 살펴봐야겠지만, 지금으로서는 건물주인 A씨가 자신의 귀책 사유 없이 2층과 관련된 수익을 얻지 못하고 있다"며 "(B씨의 행동이) 계약 위반으로 볼 수도 있다"고 했다. 이 때문에 A씨의 대안 등을 받아들이지 않으면 계약 해지를 주장할 수 있다고 했다.