"천만원 깎아줄게" 재계약 믿었더니…두 번 약속 어긴 집주인

"전세 보증금 1천만 원 깎아드릴게요, 재계약하시죠."

만기 후 이사를 고민하던 세입자는 집주인의 제안에 마음을 돌렸다. 그러나 달콤했던 약속은 두 번의 거짓말로 돌아왔다.

세입자는 계약 해지를 통보했지만 집주인은 내용증명 수령마저 거부하는 상황. 과연 세입자는 계약의 족쇄를 끊고 보증금을 돌려받을 수 있을까? 법률 전문가들의 진단을 들어봤다.

"날짜 헷갈렸다" 두 번의 배신… 파탄 난 신뢰 관계

사건의 내막은 이렇다. 2023년 9월 전세 계약을 맺은 세입자 A씨는 2년 뒤인 2025년 9월 만료를 앞두고 임대인에게 재계약 의사가 없음을 분명히 했다. 하지만 새 임차인을 구하지 못한 임대인은 A씨에게 보증금 1천만 원을 인하해주는 조건으로 재계약을 제안했다.

A씨는 2025년 12월 1일까지 차액금을 돌려받는 조건으로 계약서에 다시 도장을 찍었다. 그러나 약속한 날, 임대인은 "날짜를 헷갈렸다"는 변명과 함께 지급을 미뤘고, A씨가 12월 31일까지 기한을 연장해줬음에도 또다시 약속을 어긴 채 "2월까지 기다려달라"는 말만 되풀이했다.

'수취 거부'된 내용증명, 문자로 보낸 해지 통보의 법적 효력은?

참다못한 A씨는 결국 법적 대응에 나섰다. 우선 '2025년 12월 31일까지 차액금을 지급하지 않으면 계약을 중도해지하겠다'는 내용증명을 발송했지만, 임대인은 고의로 수령을 거부했다. A씨는 즉시 동일한 내용을 문자 메시지로 다시 보냈다.

해가 바뀐 2026년 1월 6일, A씨는 '예고대로 계약을 해지하며 1월 19일까지 원금을 돌려달라'는 2차 내용증명을 보냈고, 임대인이 또다시 받지 않자 같은 내용을 문자로 통보했다. 이처럼 임대인이 소통을 회피하는 상황에서 A씨의 해지 통보는 효력을 인정받을 수 있을까.

법조계 중론 "명백한 채무불이행…소송으로 대응해야"

법률 전문가 대다수는 임대인의 행위가 계약 해지 사유에 해당하는 '채무불이행'이라는 데 의견을 모았다.

더신사 법무법인의 장휘일 변호사는 "임대인이 보증금 차액 지급을 미루고 계속해서 약속을 이행하지 않은 점은 명백한 채무 불이행에 해당합니다"라며 A씨의 계약 해지 요구가 법적으로 정당하다고 분석했다.

내용증명 수취 거부 문제와 관련해 법무법인 화담의 권용범 변호사는 "상대방은 계약 해지 의사가 도달하지 않았다고 주장할 여지가 있으나, 휴대폰 문자로 발송하였고 그 휴대폰 번호가 임대인이 사용하는 번호라면 경험칙상 도달되었다고 인정되는 것에 큰 무리는 없을 것입니다"라고 설명하며 문자 통보의 효력을 긍정했다.

법무법인 베테랑의 윤영석 변호사 역시 "일단 임대인에게 이행 의사가 없어 보이므로 일정한 절차를 거쳐 해제소송을 해야 할 것으로 보입니다"라고 말했고, 법무법인 인화 김명수 변호사는 "바로 보증금반환청구소송을 제기하면서 소장부본의 송달로서 계약취소 또는 계약해지를 통지하면 될 것입니다"라며 신속한 소송 절차 진행을 강조했다.

다른 시각 "재계약 자체가 처음부터 무효였을 수도"

한편, 일부 전문가는 재계약의 법적 성격 자체를 다르게 해석해야 한다는 의견을 제시했다. 법률사무소 금옥의 신현돈 변호사는 '정지조건부 계약'의 가능성을 언급하며 새로운 관점을 내놓았다.

신 변호사는 "그런데 A씨가 재계약 당시에 '12. 31.까지 1,000만원이 지급되지 않는 경우에는 재계약을 무효로 한다'는 점을 특약 사항으로 기재하였다면 '정지조건'이 성취되어 재계약은 이미 무효가 된 것으로 평가될 것이고, '중도해지'의 효력을 따질 필요도 없이 2025. 9.말에 계약은 종료되어 A씨는 현재시점에서 보증금반환을 청구할 수 있습니다"라고 설명했다.

이는 재계약서의 특정 문구(특약)에 따라 중도해지라는 복잡한 법적 다툼 없이도, 기존 계약이 만료된 것으로 보아 즉시 보증금 반환을 청구할 수 있다는 의미로, A씨에게 훨씬 유리한 해석이 될 수 있다.