집주인 개인회생에 묶인 보증금, 경매 속행하려니 "취소될 것"…어떻게 하죠?

A씨는 임대인에게 보증금을 돌려받지 못해 강제경매를 신청했다. 하지만 임대인이 개인회생 절차에 들어가며 경매는 중지됐고, 최근 임대인의 회생 계획이 인가됐다.

A씨는 회생계획안에 '별제권자'로 명시돼 경매를 다시 진행하려 했지만, 법원 경매계로부터 "기존 경매는 취소될 것"이라는 답을 들었다.

특별한 권리를 인정받았음에도 경매를 진행할 수 없게 된 A씨, 보증금을 돌려받을 방법은 없는 걸까?

"경매 속행 안 됩니다"…별제권자인데도 취소된다는 법원

A씨는 임차보증금을 돌려받지 못해 법원으로부터 집행권원(판결 등)을 받아 강제경매를 신청했다. 2025년 7월에 경매가 시작됐지만, 집주인이 개인회생을 신청하면서 절차는 중지됐다.

이후 2026년 6월 집주인의 개인회생 계획이 인가됐고, A씨는 선순위 임차인으로서 채권자 목록에 '별제권자'로 이름을 올렸다.

별제권자는 회생 절차와 별개로 담보권을 행사해 채권을 회수할 수 있는 권리를 가진다. 이에 A씨는 경매 속행을 신청했지만, 법원 경매계 담당자는 "원칙적으로 기존 강제경매는 취소된다"고 안내했다.

핵심은 경매 종류…'강제경매'는 원칙적 실효, 변호사들 의견 갈려

결론부터 말하면, A씨의 경매가 속행될 수 있는지를 두고는 법리적으로 다툼의 여지가 있어 변호사들의 의견도 갈렸다. 핵심은 A씨가 신청한 경매가 '강제경매'라는 점에 있다.

채무자회생법에 따르면 개인회생 인가 결정이 나면, 일반 채권에 근거한 '강제경매'는 효력을 잃는 것이 원칙이다.

법무법인 정향 임정엽 변호사는 "현재 진행 중인 경매 절차는 취소될 것으로, 질문자님께서 새로 경매를 신청하셔야 할 것"이라고 설명했다. 변호사 홍현필 법률사무소의 홍현필 변호사 역시 "기존에 중지되어 있던 강제경매 절차를 그대로 속행하는 것은 법률상 불가능하며, 경매계의 안내대로 기존 강제경매 사건은 실효 및 취소 처리되는 것이 적법하다"고 봤다.

반면 A씨가 '별제권자'라는 점에 주목해야 한다는 반론도 만만치 않다. 저당권처럼 담보권에 기초한 '임의경매'는 회생 인가 후에도 속행이 가능하기 때문이다.

법무법인 법승 이승우 변호사는 "실무상 별제권자인 주택 임차인이 보증금 회수를 위해 신청한 강제경매는 일반적인 강제집행과 달리 인가결정으로 실효되지 않으며, 별제권의 정당한 행사로서 속행되어야 한다는 것이 타당한 법리적 해석"이라고 강조했다. A씨의 경매가 절차상으로는 강제경매지만, 실질적으로는 별제권 행사이므로 중단 없이 진행되어야 한다는 취지다.

경매계 안내만 믿지 말고…'이의신청' 하거나 '새 경매' 준비해야

변호사들은 경매계의 안내만으로 포기해서는 안 된다고 조언했다. 법률사무소 일로 채민수 변호사는 "개인회생 인가결정문, 별제권 기재 내용 등 자료를 가지고 속행 가능 여부를 재판부에 서면으로 확인해야 한다"고 짚었다.

만약 법원이 최종적으로 경매 취소 결정을 내린다면 즉시 불복 절차를 밟아야 한다. 이승우 변호사는 "법원에 집행에 관한 이의신청이나 즉시항고를 제기해, 당해 강제경매가 별제권 행사의 일환임을 소명하여 취소 결정을 바로잡고 절차를 재개할 수 있다"고 조언했다.

기존 경매가 취소되더라도 방법이 없는 것은 아니다.

법률사무소장원 장성원 변호사는 "기존 경매가 취소돼도 판결문(집행권원)과 인가결정문 등을 첨부해 강제경매를 새로 신청하면 개시된다"고 설명했다.

이 경우 A씨는 새로 시작된 경매에서 '셀프낙찰'을 통해 집의 소유권을 가져오거나, 다른 사람이 낙찰받으면 보증금을 우선 배당받을 수 있다.