'죄송하다'면서 보증금은 내년에 준다는 집주인, 연 12% 이자까지 받아낼 방법은?

최근 전세계약이 만료된 A씨는 집주인으로부터 1억 9000만원대 보증금을 돌려받지 못하고 있다. 집주인은 카카오톡과 통화로 여러 차례 "미안하다, 지금은 돈이 없다"며 반환이 어렵다는 점을 인정했다.

그러면서 "빠르면 내년 5월쯤 가능하다"며 막연한 약속만 반복하는 상황. A씨는 전세대출 금리가 두 배 넘게 뛰어 하루하루 부담이 커지고 있지만, 집주인의 말만 믿고 마냥 기다릴 수만은 없는 노릇이다.

이미 A씨가 사는 다가구주택에는 먼저 이사 간 다른 세입자가 설정한 임차권등기가 있었고, 돈을 못 받아 나가지도 못하는 다른 피해자도 있었다.

A씨는 법적 대응을 결심했다. 가장 빠르고 확실하게 보증금을 돌려받고 그동안의 손해까지 보상받을 방법은 없을까?

"내년에 주겠다"는 집주인, 약속 믿고 기다리면 위험한 이유

집주인이 태도가 협조적이고 채무를 인정한다고 해서 안심하고 기다리는 것은 위험할 수 있다고 변호사들은 지적했다.

법률사무소 아란의 최아란 변호사는 "임대인이 막연히 내년 5월을 말하고 있을 뿐, 구체적인 자금 마련책이 없어 보인다"며 "기다리는 것은 좋은 방법이 아니다"라고 선을 그었다.

최 변호사는 "지금은 다른 재산이 있는 것으로 보이나, 다른 임차인이나 채권자들이 먼저 해당 재산에 강제집행에 나설 경우 내년 5월이 되면 재산이 없어질 수도 있다"고 경고했다.

가장 빠르다는 '지급명령', 이자 계산에 '치명적 함정' 있다

보통 채무에 다툼이 없을 때 가장 빠르고 저렴한 절차로 지급명령을 떠올린다. 집주인이 이의를 제기하지 않으면 2주 만에 확정판결과 같은 효력을 얻을 수 있기 때문이다.

그러나 변호사들은 보증금 반환 사건에서는 지급명령이 오히려 시간을 지연시키는 수단이 될 수 있다고 봤다.

법무법인 한원의 고광욱 변호사는 "대부분의 임대인분들은 (시간을 끌기 위해) 이의신청을 한다는 점을 고려해야 한다"고 설명했다.

더 큰 문제는 따로 있었다. 로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "지급명령에는 12%가 붙지 않는다"고 짚었다.

소송촉진 등에 관한 특례법(소촉법)이 정한 연 12%의 높은 지연이자는 판결에만 적용되고, 지급명령이 확정돼도 민법상 이율인 연 5%만 받을 수 있다는 것이다.

신 변호사는 "1억 9500만원이면 그 차이가 연 1300만원대라, 다투지 않는 사안이어도 소송으로 가는 편이 낫다"고 조언했다. 이 때문에 법률사무소 리그 공선영 변호사 등 다수 변호사들은 처음부터 보증금반환청구 소송을 제기하는 편이 실질적으로 유리하다고 분석했다.

연 12% 지연이자 받으려면 '이 순서' 꼭 지켜야

그렇다면 연 12%의 지연이자를 받으려면 어떻게 해야 할까.

변호사들은 보증금 반환과 집을 비워주는 것이 동시이행 관계에 있어, 세입자가 먼저 자신의 의무를 다해야 한다고 설명했다.

구체적인 순서는 이렇다. ①임차권등기명령을 신청해 등기부등본에 기재된 것을 확인한 뒤 ②이사를 하고 열쇠나 비밀번호를 집주인에게 넘겨준다. 이때 문자메시지 등으로 증거를 남겨야 한다. 이로써 세입자의 의무는 끝난다. ③이후 보증금반환청구 소송을 제기해 소장이 집주인에게 송달되면, 그때부터 연 12%의 지연이자가 계산되기 시작한다.

법무법인 현림의 윤상현 변호사는 "임차권등기 후 이사·열쇠 반환으로 이행을 제공하면 다음 날부터 지연이자가 붙는다"며 "다만 연 12%는 소장이 송달된 다음 날부터이고, 그 전까지는 민법상 연 5%가 적용된다"고 설명했다. 즉, 이사 후 최대한 빨리 소송을 접수하는 것이 이자 측면에서 유리하다.

지금 당장 집주인 다른 재산에 '가압류' 거는 게 최선

변호사들은 현재 A씨에게 가장 효과적인 수단으로 '가압류'를 꼽았다. 집주인 명의의 다른 부동산이 있다는 사실을 파악한 만큼, 해당 재산을 처분하지 못하도록 묶어두는 조치가 시급하다는 것이다.

법무법인(유한) 엘케이비평산 정진열 변호사는 "가압류가 걸려 있으면 (집주인이 재산을) 처분하는 것이 불가능해지므로 보증금을 최우선으로 변제하도록 강제하는 효과가 있다"고 밝혔다.

가압류에 필요한 담보제공 부담도 크지 않은 경우가 많다. 윤상현 변호사는 "담보는 청구금액의 10% 안팎이 통상이나 대부분 보증보험증권으로 갈음돼 실제 비용은 보험료 몇만~십수만 원 수준"이라고 말했다.

결론적으로 변호사들은 A씨가 집주인의 말만 믿고 기다리기보다, 임차권등기명령 신청과 동시에 집주인의 다른 재산에 대한 가압류를 걸고, 이사 후 즉시 보증금반환청구 소송을 제기하는 것이 최선의 대응이라고 조언했다.