갱신권 썼는데 중도해지 안된다? 집주인 '양도세 폭탄' 소송 협박

계약 갱신 청구권을 사용해 전세 계약을 연장한 세입자가 갑작스러운 회사 발령으로 이사를 가야 하는 상황에 처했다.

집주인은 '새 계약서를 썼으니 재계약'이라며 중도해지를 거부하고, 심지어 '집을 제때 못 팔아 양도세 폭탄을 맞았으니 손해배상 소송을 하겠다'고 압박하고 나섰다.

법조계는 임차인의 정당한 권리 행사이므로 집주인의 주장은 법적 근거가 희박하다고 입을 모았다.

'재계약이라 못 나간다'는 집주인, 통할까?

A씨는 2024년 5월부터 2년간의 전세 계약을 맺고 거주해 왔다. 계약 만료를 앞둔 2026년 3월, 그는 '전세갱신 청구 사용'을 계약서에 명시하며 1년 연장 계약을 체결했다.

하지만 한 달 뒤인 4월, 예상치 못한 회사 발령으로 이사가 불가피해졌다. A씨는 즉시 집주인에게 2026년 8월 18일에 이사하겠다는 중도해지 의사를 문자로 통보했다.

돌아온 것은 집주인의 완강한 거부였다. 집주인은 "새 계약서를 썼으니 일반적인 재계약이다. 계약 기간인 2027년 5월 16일까지 살거나, 집이 팔릴 때까지 기다려야 한다"고 주장했다. 더 나아가 "임차인 때문에 집 매매가 늦어져 양도세가 중과되면 그 손해는 소송을 통해 청구하겠다"고 통보해 왔다.

갱신권 사용 계약, 법적 성격은 '갱신'…언제든 해지 가능

법률 전문가들은 A씨의 중도해지가 법적으로 완벽히 유효하다고 입을 모았다. 핵심은 계약서에 '갱신청구권 사용'이 명시됐다는 점이다. 이는 단순 재계약이 아닌, 주택임대차보호법에 따른 '계약 갱신'으로 봐야 한다는 것이다.

조기현 변호사(법무법인대한중앙)는 "주택임대차보호법 제6조의3 제4항에 따라 계약갱신요구권을 행사하여 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다"라고 명확히 설명했다.

신은정 변호사(로버스 법률사무소) 역시 "새로운 계약서를 작성했더라도 갱신 청구권 사용을 명시했다면 주택임대차보호법상 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다"라고 강조했다.

법에 따르면 임차인의 해지 통보는 집주인이 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. 따라서 A씨가 4월 17일 통보했으므로 법적 계약 종료일은 7월 17일이며, A씨가 원하는 8월 18일 퇴거는 정당한 권리 행사에 해당한다.

집주인의 '양도세 손해배상' 청구, 법원 판단은?

집주인이 가장 강력하게 압박하는 '양도세 손해배상' 청구는 과연 가능할까? 이 역시 법조계는 '승소 가능성이 거의 없다'고 선을 그었다. 임차인의 법적 권리 행사로 인해 집주인에게 발생한 세금 문제는 임차인이 책임질 영역이 아니라는 판단이다.

김명수 변호사(법무법인 인화)는 "갱신요구권에 기하여 갱신된 이후 임차인의 중도해지통지에 따라서 계약이 종료되는 경우, 임대인이 임차인을 상대로 양도세중과에 따른 손해배상청구소송을 제기하더라도 임대인은 승소하기가 거의 불가능하다고 보아야 할 것입니다"라고 단언했다.

조기현 변호사 또한 "임차인의 중도해지는 주택임대차보호법이 보장하는 정당한 권리 행사이며, 임대인이 주장하는 양도세 손해는 특별손해에 해당합니다" 라고 지적했다.

'특별손해'는 임차인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만 배상 책임이 성립하는데, 이 사건의 경우 해당 가능성은 매우 낮다.