새 아파트 천장에서 10개월째 물폭탄…시공사 "보상하겠다"는데, 어디까지 받을 수 있나

꿈에 그리던 새 아파트 입주 예정일, A씨는 2번 방 천장에서 뚝뚝 떨어지는 물을 발견했다. 급한 보수 공사로 입주는 한 달이나 미뤄졌다. 하지만 악몽은 그때부터 시작이었다. 입주 후 10개월간 거의 매달 누수 공사가 반복됐고, "방 천장을 뜯고 바닥에 비닐을 덮어 둔 상태로 6개월을 보냈다"고 A씨는 분통을 터뜨렸다.

A씨의 집은 펜트하우스 바로 아래층으로, 누수는 윗집 테라스에서 집중적으로 발생했다. 사실상 건물 옥상에서 물이 새는 셈이다. A씨는 "물이 새는 방을 아예 사용하지 못했고 정신적인 스트레스가 엄청나다"고 하소연했다.

시공사 측은 최근 보수를 마쳤다며 "입주민을 만나 그간의 불편에 대해 적절한 보상을 할 계획"이라고 밝혔다.

누수 하자, 5년간 '무상 보수' 요구할 권리 있다

새 아파트의 반복되는 누수, 입주민은 당연히 시공사에 무상 보수를 요구할 수 있다. 공동주택관리법에 따르면 누수와 관련된 방수공사의 하자담보책임기간은 통상 5년이다. 시공사는 이 기간에 발생한 하자에 대해 입주자의 청구에 따라 보수할 의무가 있다(공동주택관리법 제37조 제1항).

만약 시공사가 정당한 이유 없이 하자 보수를 미루거나 거부한다면 어떻게 해야 할까.

• 행정적 책임: 관할 시장·군수·구청장에게 알려 시공사에 '하자보수를 이행하라'는 시정명령을 내리도록 할 수 있다.
• 민사적 책임: 하자보수와 함께 이로 인해 발생한 손해에 대한 배상 소송을 제기할 수 있다.
• 형사적 책임: 만약 고의적인 부실시공 정황이 명백히 입증된다면, 업무상과실치상 등 혐의로 형사 책임을 묻는 것도 가능하다.

손해배상, 어디까지 가능할까?

입주민은 하자 보수와는 별개로, 누수 하자로 인해 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 권리가 있다(공동주택관리법 제37조 제2항). 손해배상 범위는 단순히 물이 샌 곳을 고치는 비용에 그치지 않는다.

우선, 망가진 벽지나 바닥재, 곰팡이가 슨 가구 등 하자로 인해 발생한 추가적인 재산 피해에 대한 배상을 요구할 수 있다.

더 나아가 정신적 피해에 대한 위자료 청구도 가능하다. 판례에 따르면, 단순히 하자를 보수하는 것만으로는 회복될 수 없는 극심한 정신적 고통을 겪었다면 위자료를 인정받을 수 있다(제주지방법원 2019가단53312 판결). 10개월간 지속된 누수와 반복되는 공사로 인한 스트레스는 위자료 청구 근거가 될 수 있다.

10개월간 방 못 쓴 손해, 월세로 보상받는다

A씨처럼 누수로 인해 특정 공간을 장기간 사용하지 못했다면, 이는 명백한 재산권 침해다. 이 경우, 해당 방을 사용하지 못한 기간만큼의 손해를 배상받을 수 있다.

손해액은 통상적으로 해당 공간의 임대료 상당액으로 산정한다. 즉, A씨는 방을 사용하지 못한 10개월 치의 월세에 해당하는 금액을 시공사에 청구할 수 있는 것이다. 만약 누수가 너무 심해 임시로 다른 거처를 마련했다면 그 비용 역시 손해배상 범위에 포함될 수 있다.

시공사의 '적절한 보상'이란?

결론적으로 시공사가 언급한 적절한 보상은 법적으로 다음과 같은 내용을 포함해야 한다.

누수의 근본 원인을 제거하고, 손상된 천장, 벽지, 바닥재 등을 원상 복구하는 데 드는 모든 비용, 10개월간 방을 사용하지 못한 것에 대한 임대료 상당액, 장기간의 스트레스와 불편에 대한 보상, 누수로 인해 발생한 가재도구 손상 비용, 임시 거주 비용 등이다.

입주민이 시공사와 보상 협상을 할 때는 이 모든 항목을 꼼꼼히 따져 합리적인 보상액을 요구해야 한다. 만약 양측의 의견 차이가 크다면, 전문가의 감정평가를 통해 객관적인 손해액을 산출해 대응하는 것이 바람직하다.