'불법 증축' 속이고 판 빌라⋯2년 지났지만, 계약 취소할 수 있나요?

"불법 증축한 집 베란다를 속히 철거하기 바랍니다."

얼마 전 집으로 찾아온 구청 직원. 그는 불법증축물을 철거할 때까지 이행강제금이 부과될 수 있다고 통보하고 돌아갔다. 해당 빌라를 2년 전 매입해 거주하고 있는 A씨는 그저 당황스럽기만 하다.

A씨는 매매 당시 이런 문제가 있는 것을 알았다면 계약을 하지 않았을 것이다. 서류상에도 문제가 없었다. 의도적으로 집주인이 숨긴 것 같다. A씨는 집을 산 지 2년 흘렀지만, 지금이라도 매매계약을 취소할 수 있을지, 변호사에게 자문했다.

법률사무소 창현 조계창 변호사는 우선 이런 불법 증축을 숨긴 전 주인의 행동은 불법행위로 볼 수 있다고 했다. 조 변호사는 "(불법증축 사실을) 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이고, 적어도 현재와 같은 조건으로 계약을 체결하지는 않았을 것이라면 그러한 사정을 고지하지 않은 것은 '묵시적 기망행위'로 볼 수 있다"고 했다.

이에 변호사들은 전 집주인을 사기죄로 형사 고소하라고 조언했다.

공동법률사무소 인도 김장천 변호사는 "매도인(A씨의 경우 전 집주인)이 불법 증축 내용을 고지하지 않았고, A씨가 이를 알았다면 계약 체결을 하지 않았을 것이므로 '부작위에 따른 사기죄'로 고소가 가능하다"고 말했다.

법무법인 효현의 박수진 변호사도 "불법건축물임을 알면서도 이를 알리지 않은 전 집주인에 대해서 사기죄로 고소가 가능하다"며 "사기로 인한 계약취소도 가능할 것"이라고 조언했다.

법률사무소 正의 정지웅 변호사 역시 "전 집주인을 형사 고소해 사기죄가 인정되면 민법 제110조에 따라 매매계약을 취소할 수 있다"고 말했다.

민법 제110조 1항은 '사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다'고 규정하고 있다.

변호사들은 민사상 '매도인(전 집주인)의 하자담보책임'을 물어 계약을 해제하는 방법도 제안했다.

법률사무소 율다함 서동진 변호사는 "매도인의 하자담보책임을 물어 하자에 대한 손해배상을 청구하거나, 계약 목적을 달성할 수 없는 경우 계약을 해제할 수도 있을 것으로 보인다"고 답변했다.

법률사무소 산성 박현우 변호사는 "사기 성립이 어렵더라도 불법 증축 부분으로 계약 목적 달성이 어려운 상황이라면 하자담보책임을 물을 수 있다"며 "이를 통해 계약해제와 손해배상청구소송 진행이 가능하다"고 말했다.

민법 제580조와 제575조에 규정한 '매도인의 하자담보책임'은 매매계약 후 목적물에 하자가 있어 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있고, 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상을 청구할 수 있도록 했다.

A씨의 경우 자신이 구입한 빌라에 법률적 하자(베란다 불법증축)가 있으므로, 이는 매매목적물 하자에 해당한다.

조계창 변호사는 "계약목적물(A씨의 경우 빌라) 중 일부(베란다)가 위반건축물에 해당하면 물건의 하자로 볼 수 있다는 것이 최근 하급심 판례의 태도"라며 "단, 하자담보책임을 주장할 수 있는 기간이 (해당 사실을) 알게 된 날로부터 6개월이라는 점에 주의할 필요가 있다"고 말했다.

만약 해당 빌라의 매매를 중개한 부동산중개업소가 불법 증축 사실을 알고 있었다면, 이곳에도 손해배상청구를 할 수 있다고 변호사들은 말한다.

공동법률사무소 인도의 안병찬 변호사는 "부동산중개인이 이러한 사정을 알거나, 알 수 있었음에도 중개를 한 경우라면 중개인을 상대로도 손해배상청구 가능할 것"이라고 말했다.

박수진 변호사는 "이 빌라의 매매를 중개한 중개업소에 대하여는 불법 증축 사실을 알았는지, 과실이 있는지에 따라 고의 또는 과실을 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있다"고 말했다.