이재명 대통령 "투자용 1주택도 예외 없다" 부동산 대전환…장기보유 혜택 축소되나

이재명 대통령이 부동산 시장을 향해 전례 없는 강도의 메시지를 던졌다. 정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론, 주거 목적이 아닌 투자나 투기용으로 1주택을 보유한 이들도 주택을 파는 것이 보유하는 것보다 유리한 환경을 만들겠다는 의지를 천명한 것이다.

이 대통령은 지난 26일 개인 SNS를 통해 "통상적 주거는 적극 보호하되 주택을 이용한 투자와 투기는 철저히 봉쇄되도록 제도를 설계할 것"이라고 밝혔다. 특히 오는 2026년 5월 9일로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 명확히 하며, 정책에 반해 매물을 거둬들이고 버티는 이들이 이익을 얻는 상황을 방치하지 않겠다고 강조했다.

“잠긴 매물은 질식할 것” 5월 9일 이후 달라지는 운명의 시계

이번 발표의 핵심은 ‘속도’와 ‘차등’이다.

정부는 실주거용 1주택을 기준으로 하되, 주거 여부와 주택 수, 가격 수준에 따라 세밀하게 가중치를 두는 규제 설계를 예고했다. 이에 따라 초고가 주택 보유자는 선진국 주요 도시 수준의 강력한 부담을 지게 될 전망이다.

무엇보다 다주택자들에게 가장 큰 압박으로 다가오는 것은 양도세 중과 유예의 종료다. 이 대통령은 “정부 정책에 역행하고 규칙을 어긴 이가 이익을 얻지 못하도록 하는 것이 대한민국 정상화의 핵심”이라며, 유예 종료일 이전에 매각하지 않고 버틴 다주택자들에게 강력한 금융 및 세제 규제를 적용할 것임을 시사했다.

투자용 1주택자도 ‘예외 없다’… 장기보유 혜택 사라지나

주목할 점은 1주택자라 하더라도 ‘실거주’를 하지 않는 경우 규제의 타깃이 된다는 점이다. 이 대통령은 지난달에도 부동산 절세의 핵심인 장기보유특별공제에 대해 언급하며, 투자용 주택에 대해 장기보유를 이유로 세금을 깎아주는 제도에 의문을 제기했다.

이는 실제 거주하지 않으면서 시세 차익만을 노린 이른바 ‘갭투자’ 1주택자들에게도 양도세 비과세 혜택 축소나 장기보유특별공제 배제와 같은 강력한 패널티가 주어질 수 있다는 예고로 풀이된다.

정부는 매각이 이익이고 버티는 것이 손해인 상황을 만들기 위해 가용한 모든 정책 수단을 동원할 계획이다.

벼랑 끝에 선 다주택자의 법적 쟁점

법률 전문가들은 이번 정책 발표가 실제 법 집행으로 이어질 경우 발생할 법적 리스크를 엄중하게 보고 있다. 우선 소득세법 제104조 제7항에 따라 조정대상지역 내 다주택자가 중과세율을 적용받게 되면, 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산된다.

여기에 소득세법 제95조가 규정하는 장기보유특별공제까지 배제될 경우 세 부담은 기하급수적으로 늘어난다. 대법원(2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결)은 다주택자 중과세에 대해 “투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 부동산 투기를 차단하기 위한 것”이라고 판시하며 그 정책적 목적의 정당성을 인정한 바 있다.

헌재도 인정한 ‘거주 목적’ 보호와 정책적 과세

종합부동산세 강화 역시 피할 수 없는 흐름이다. 헌법재판소(2008. 11. 13. 선고 2006헌바112 결정)는 거주 목적의 1주택 보유자에 대해서는 과세 예외나 감면 등 조정 장치가 필요하다고 보았으나, 반대로 정책적 필요에 따른 다주택자나 투기 목적 보유자에 대한 차등 과세 가능성은 열어두고 있다.

결국 향후 정책의 핵심 가늠자는 ‘실거주 여부’가 될 것으로 보인다. 소득세법 제89조에 따른 1세대 1주택 비과세 요건 역시 실거주 기간을 더욱 강화하는 방향으로 개정될 가능성이 높다.

전문가들은 세무조사 강화 가능성에 대비해 취득자금 출처를 명확히 하고, 5월 9일 이전 매각 혹은 실거주 전환 등의 전략적 결단을 서둘러야 한다고 조언한다.