4억 아파트 당첨의 비극, 파산만이 탈출구일까

4억 원대 아파트 청약 당첨의 꿈이 한 가정을 벼랑 끝으로 내몰았다. 자금난으로 잔금을 치르지 못해 계약 해지를 알아보니 수천만 원대 위약금 책임이 뒤따를 것이란 답변이 돌아왔다.

이미 1억 원이 넘는 빚을 진 상황, 법률 전문가들 사이에서도 '파산'과 '회생'을 두고 의견이 첨예하게 갈리면서 사태는 한 치 앞을 내다볼 수 없는 안갯속으로 빠져들고 있다.

'마피'에도 외면당한 꿈의 내 집, 악몽으로 변하다

사연의 주인공 A씨는 2022년 경기도 이천의 한 아파트 청약에 당첨되는 행운을 안았다. 분양가는 4억 원. 계약금 10%를 냈지만 이후 자금 사정이 급격히 악화됐다. 1년 전부터 분양가보다 싼 '마이너스 프리미엄'으로 분양권을 내놨지만 보러 오는 사람조차 없었다.

설상가상으로 분양권을 받을 당시 다니던 직장도 그만두게 됐다. 현재 A씨 부부에게는 어떤 재산도 없으며, 빚만 1억 8천만 원에 달하는 실정이다.

입주 지정 마감일인 2026년 1월 20일이 지나면 곧바로 연체 이자가 발생할 터였다. 다급해진 A씨가 건설사에 계약 해지를 문의하자, 내용증명을 보내라는 답변과 함께 계약금은 물론, 건설사가 대신 내준 중도금 이자까지 모두 채무가 될 수 있다는 경고를 받았다. A씨는 "그럼 혹시 옵션은 채무로 잡히지 않는걸까요?"라며 절박한 심정을 토로했다.

'파산이 최선' vs '회생이 유리'…변호사들 의견도 극과 극

A씨의 사연에 법률 전문가들의 조언은 극명하게 엇갈렸다. 개인파산과 개인회생, 과연 어느 쪽이 A씨에게 최선의 선택일까.

다수의 변호사는 '개인파산'의 손을 들어줬다. 법무법인 경천의 김명수 변호사는 "글을 종합하면 개인파산이 나아보입니다"라며 "파산선고시 관재인이 분양계약을 해지하기 때문에 분양계약 문제도 해결됩니다"라고 단언했다.

서울회생법원 파산관재인 출신인 법무법인 백상의 곽경태 변호사 역시 "개인회생신청으로 분양계약이 자동으로 해제되지 않는 반면에 개인파산의 경우에는 파산관재인에 의하여 계약이 강제로 해제될 수 있어 분양권 문제로 개인파산을 신청하시는 분이 여럿 계십니다"라며 파산의 강제 계약 해지 기능을 강조했다.

반면, '개인회생'이 더 적합하다는 반론도 팽팽히 맞섰다. 더든든 법률사무소의 조수진 변호사는 "현재 상황에서는 개인회생 신청이 가장 적절한 해결방안으로 보이며, 분양권 해지와 함께 진행하시면 됩니다"라고 조언했다.

그는 또한 "분양권 관련 채무와 개인 채무를 고려할 때, 월 소득이 불안정한 상황이지만 소득활동이 가능하시므로 개인회생이 파산보다 유리합니다"라고 주장했다. 같은 법률사무소의 추은혜 변호사도 "선생님의 경우 개인회생이 적합해 보이며, 전문가와 상담 후 진행하시길 권장드립니다"라며 회생 절차를 통한 채무 해결 가능성을 제시했다.

선택의 기로, '불안정한 소득'이 관건

이처럼 전문가들의 의견이 갈리는 가장 큰 이유는 A씨의 '소득' 때문이다. 최근 프리랜서로 월 800만 원을 벌기도 했지만, 언제까지 지속될지 모르는 불안정한 수입이 법원의 판단에 결정적 영향을 미칠 수 있다.

법무법인 영진의 이장주 변호사는 현재 A씨의 불안정한 수입이 개인파산 신청의 근거가 될 수 있다면서도, 최근 발생한 고수익이 변수가 될 수 있음을 지적했다. 그는 "하지만 최근 800만 원의 수입이 있다는 점과 소득이 계속 발생할 가능성이 있다면 법원이 개인파산을 쉽게 허락하지 않을 수 있습니다"라고 설명했다. 소득이 있는데도 빚을 갚으려는 노력 없이 파산을 신청하는 것으로 비칠 수 있다는 의미다.

홍현필 변호사 역시 "물론 개인회생을 하더라도 시행사에서 해지를 하는 경우가 대부분이므로 분양권의 속박에서 벗어날 수 있으나, 꾸준한 수입으로 최소 3년간의 변제기간을 맞출 수 있는가가 관건입니다"라며 안정적 소득 증명 여부가 회생과 파산을 가르는 핵심이라고 짚었다.

결국 A씨가 어떤 선택을 하든 분양 계약 해지에 따른 막대한 채무는 피할 수 없을 전망이다. 법률 전문가들은 공통적으로 ▲계약금 4천만 원 포기 ▲건설사 대납 중도금 이자 상환 ▲옵션 계약 관련 위약금 등이 발생한다고 분석했다. 이 모든 금액이 고스란히 A씨의 빚으로 남게 되는 것이다.

우선 내용증명 발송으로 계약 해지 의사를 명확히 하고, 확정된 채무를 바탕으로 법적 절차를 신속히 밟는 것이 추가 피해를 막는 길이라고 전문가들은 입을 모은다.