전세 만기 전 이사, 집주인과 쓴 ‘합의해지서’…2억8000만원 보증금 지켜줄까요?

A씨는 전세계약 만료일인 오는 11월보다 이른 8월 말에 이사를 가야 하는 상황에 놓였다. 다행히 집주인과 원만히 협의해 8월 13일에 계약을 조기 종료하고, 보증금 2억 8000만 원을 돌려받기로 했다.

이를 위해 직접 '임대차계약 합의해지서'까지 꼼꼼히 작성했다. 이 합의서만으로 A씨는 약속한 날짜에 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까?

직접 쓴 합의해지서, 법적 효력은 있지만…

A씨는 전세계약 만료 석 달 전 이사를 가게 되자 집주인과 합의해 계약 종료일을 8월 13일로 앞당겼다. 이날 보증금 2억 8000만 원을 반환받는 조건이었다.

A씨는 이 내용을 담은 '임대차계약 합의해지서'를 직접 작성했다. 여기에는 보증금 미반환 시 임차권등기명령 신청에 집주인이 협조한다는 내용도 포함했다.

변호사들은 당사자가 자유로운 의사로 서명한 합의서는 그 자체로 법적 효력이 있다고 설명했다. 법무법인 게이트 김범석 변호사는 "공증을 받지 않았더라도 내용과 합의 사실을 입증할 수 있다면 법적 효력이 인정된다"고 말했다.

다만, 합의서의 효력과 실제 돈을 돌려받는 집행력은 다른 문제라고 지적했다. 로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "임대인이 8월 13일에 돈을 주지 않으면 이 합의서를 들고도 곧바로 압류를 할 수는 없고, 결국 소송으로 판결을 받아야 한다"고 짚었다.

소송 없이 보증금 받으려면 '강제집행 인낙 공증' 필수

결론부터 말하면, 약속한 날짜에 보증금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 더 확실한 안전장치를 마련해야 한다. 변호사들은 소송 없이 바로 임대인의 재산을 강제집행하려면 '강제집행 인낙 문구'가 포함된 공정증서를 받아둬야 한다고 조언했다.

법무법인 대한중앙 이동규 변호사는 "강제집행 인낙 조항이 포함된 공증을 받으면, 추후 보증금 미반환 시 별도의 소송 절차 없이 바로 임대인의 재산에 대해 강제집행을 할 수 있다"고 설명했다.

신은정 변호사 역시 "이 한 문구의 유무가 회수까지 걸리는 시간을 몇 달에서 1년 이상 가른다"며 공정증서의 중요성을 강조했다.

"보증금 반환과 관계없이 계약 종료"…잘못하면 독 되는 조항

A씨가 작성한 합의서 초안에는 주의가 필요한 '독소조항'이 있다는 지적도 나왔다. 문제가 된 부분은 '보증금의 실제 반환 여부와 관계없이 계약은 확정적으로 종료된다'는 제2조 제2항이다.

주택임대차보호법은 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보고 임차인을 보호한다. 해당 조항은 이런 법의 보호를 스스로 포기하는 것으로 해석될 여지가 있다.

제이디종합법률사무소 전종득 변호사는 "대외관계(제3자/경매 등)까지 정리하려는 문구로는 위험하니 삭제·완화가 안전하다"고 경고했다. 신은정 변호사도 "굳이 다툴 거리를 만들 이유가 없다"며 수정을 권했다.

이사 후 대항력 유지하려면…'임차권등기 완료'부터 확인해야

만약 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면, 임차권등기명령 절차를 제대로 밟는 것이 무엇보다 중요하다.

임차권등기명령은 임대차 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때 법원에 신청해 등기부등본에 기록을 남기는 제도다. 이게 등재되면 다른 곳으로 이사(주민등록 이전)하더라도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지된다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "임차권등기명령 결정이 등기부에 기재되기 전에 전출하시면 보호가 끊긴다"며 "반드시 등기 완료를 확인한 후 전출 신고를 해야 한다"고 강조했다.

법무법인(유한) 해송 박재휘 변호사도 "실제 이사와 전입신고 이전에 임차권등기가 등기부에 완료됐는지를 확인하는 것이 안전하다"고 덧붙였다.