부동산 임대업 아버지 빚 떠안은 가족, 세입자 전세 계약 연장이 한정승인 무효 사유 될까

부동산 임대업을 하던 아버지가 거액의 빚을 남기고 사망한 뒤 한정승인을 신청한 가족이, 세입자의 전세자금 대출 연장을 도와주기 위해 임대차계약서를 다시 작성했다가 예상치 못한 소송에 휘말렸다.

가족들은 기존 계약 조건을 그대로 유지한 채 임대인 명의와 계약 기간만 정리해줬지만, 채권자들은 “아버지의 채무를 모두 승인한 것”이라며 상속채무 전액을 책임져야 한다고 주장했다.

이 사연은 12일 YTN ‘조인섭 변호사의 상담소’를 통해, 한정승인 후 임대차계약을 연장해줬다가 채권자들과 분쟁을 겪게 된 A씨 가족의 이야기로 전해졌다.

부동산 임대업 아버지가 남긴 '빚더미' 유산

A씨의 아버지는 오랫동안 부동산 임대업을 하며 건물도 여러 채 보유하고 있었다.

그러나 몇 년 전부터 공실이 늘어나면서 사정이 크게 어려워졌고, 기존 대출을 갚기 위해 추가 대출을 받거나 세입자들의 보증금으로 급한 불을 끄기도 했다.

A씨는 아버지가 경제적으로 힘들다는 정도만 알았을 뿐, 채무 규모가 어느 정도인지는 정확히 알지 못했다.

아버지가 돌아가신 뒤 어머니, 동생과 함께 상속 재산을 정리하던 A씨는 깜짝 놀랐다. 세입자 보증금에 은행 대출, 개인 빚, 세금까지 대충 계산해 봐도 빚이 재산보다 훨씬 많았기 때문이다.

결국 가족들과 상의한 끝에 가정법원에 '상속 한정승인'을 신청했다.

세입자 전세 연장 도와줬다가 날아든 소송

한정승인을 마친 지 한 달쯤 지났을 무렵, 오랜 기간 건물 2층에서 전세로 거주하던 세입자에게 연락이 왔다.

계약 만기가 두 달밖에 남지 않았다며, 보증금을 당장 돌려주거나 아니면 계약서를 새로 써 달라는 요구였다. 전세자금 대출을 연장하려면 새 계약서가 필요하다는 이유에서였다.

A씨 가족은 한정승인을 한 상태였기에 기존 관계를 그대로 유지하는 게 맞다고 판단했다. 보증금 등 기존 계약 조건은 전혀 건드리지 않고, 계약서의 임대인 이름만 아버지에서 가족으로 바꾸고 기간을 2년 더 연장해 줬다.

그런데 이게 화근이 됐다. 다른 채권자들이 새 계약서를 문제 삼고 나선 것이다. A씨는 "저희 가족이 계약서를 다시 작성한 이상 아버지의 채무 전체를 승인한 것으로 봐야 한다면서 아버지의 빚을 전부 책임지라며 소송까지 걸어왔다"고 전했다.

한정승인·상속포기, 3개월 내 가정법원에 신고해야

해당 사연에 대해 법무법인 신세계로 우진서 변호사는 상속 시 빚을 피할 수 있는 제도로 한정승인과 상속포기를 설명했다.

우 변호사는 "한정승인은 상속으로 받은 재산의 한도 내에서만 상속채무를 변제하겠다는 제도"라며 "상속포기는 상속재산도 상속채무도 모두 받지 않겠다는 제도"라고 말했다.

한정승인과 상속포기는 상속개시를 안 날로부터 원칙적으로 3개월 내에 가정법원에 신고해야 한다.

우 변호사는 상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실 없이 해당 기간 내에 알지 못한 경우에는 가정법원에 기간 연장 허가를 청구할 수 있다고 덧붙였다.

동일 조건 임대차 연장은 처분 아닌 관리행위

우 변호사는 한정승인을 했더라도 상속재산을 적극적으로 사용하거나 처분하면 법정단순승인으로 간주돼 빚을 모두 떠안을 수 있다고 경고했다. 상속재산을 매도하거나 담보로 제공하는 경우, 예금을 인출해 사용하는 경우 등이 대표적인 처분행위에 해당한다.

반면 상속재산의 현상을 유지하거나 가치 하락을 막기 위한 행위는 관리행위로 본다. 우 변호사는 "상속재산인 부동산의 긴급보수를 하거나 기본적인 임대관리 같은 행위로 상속재산의 멸실이나 가치 하락을 방지하기 위한 최소한의 조치"라고 설명했다.

핵심 쟁점인 임대차계약 연장에 대해 우 변호사는 "임대차계약 연장은 단순한 현상 유지인지, 아니면 새로운 법률관계를 형성하는 적극적 처분행위인지 해석이 갈릴 수 있다"고 말했다.

다만 A씨 사안에 대해서는 "기존과 동일한 내용으로 보전을 위해 필요한 내용으로 체결한 것으로 보이는 바, 처분보다는 관리행위라고 보는 것이 타당할 듯하다"고 판단했다.