역전세 보증금 대신 '집'으로 받았다가…최악의 경우 집도 돈도 모두 잃을 수도

역전세난에 전세보증금 대신 집을 넘겨받는 '대물변제'가 해결책으로 떠오르고 있지만, 자칫 집과 보증금을 모두 잃을 수 있다는 전문가들의 경고가 나왔다.

매매가격이 9000만 원까지 떨어진 오피스텔에 1억 원의 전세보증금을 내고 사는 A씨. 집주인이 여러 채의 부동산에 '갭투자'를 해 보증금을 돌려줄 여력이 없다는 사실을 알게 됐다.

역전세로 다음 세입자도 구해지지 않자, A씨는 차라리 전세보증금 1억 원을 치른 셈 치고 오피스텔의 소유권을 넘겨받는 방안을 고민하기 시작했다. 하지만 이 선택이 자칫 '최악의 수'가 될 수 있다는 법률 전문가들의 경고가 잇따르고 있다.

소유권만 넘겨받으면 끝?…등기 전 '강제경매'가 복병

일단 소유권 이전 등기를 마치면 해당 부동산은 A씨의 소유가 된다. 따라서 기존 집주인(임대인)의 다른 채권자들이 A씨의 집을 문제 삼을 수는 없다.

법무법인(유한) 영진의 이장주 변호사는 "소유권을 이전받은 이후에는 임대인의 재산이 아니므로 타인 소유의 재산에 대해서는 권리행사를 할 수 없다"고 설명했다. 법률사무소 인도의 안병찬 변호사 역시 "소유권 이전 후에는 다른 권리자가 A씨 재산에 권리 주장하기 어렵다"고 같은 의견을 냈다.

문제는 '속도'다. 소유권 이전 등기가 완료되기 전, 집주인의 다른 채권자가 먼저 해당 오피스텔에 대해 강제경매를 신청하고 법원의 개시 결정이 내려지면 상황은 달라진다.

법률사무소 유(唯)의 박성현 변호사는 "다른 임차인이 집주인을 상대로 소송을 제기해 승소하고 강제경매가 개시되면, 소유권 이전이 완료되기 전에는 해당 오피스텔도 경매 대상이 될 수 있다"고 지적했다.

즉, A씨가 소유권 이전 등기를 신청하러 등기소에 달려가는 사이, 다른 채권자가 먼저 법원에서 경매개시결정을 받아내면 A씨의 노력은 물거품이 될 수 있다는 의미다.

집주인 다른 빚쟁이가 '무효 소송'…최악의 시나리오

더 큰 위험은 소유권 이전을 마친 뒤에 찾아올 수 있다. 바로 '사해행위 취소 소송'이다.

이는 채무자가 빚을 갚지 않으려고 자신의 재산을 다른 사람에게 빼돌렸을 때, 채권자가 그 재산 이전을 무효로 해달라고 법원에 청구하는 소송이다. 집주인의 다른 채권자들이 'A씨에게 오피스텔을 넘긴 것은 재산 빼돌리기'라고 주장하며 소송을 걸 수 있다는 것이다.

법무법인(유한)LKB평산의 강광민 변호사는 "임대인이 다른 채권자에 대한 변제를 피하기 위해 A씨에게 부당하게 소유권을 이전했다고 판단될 경우, 법원에서 소유권 이전을 무효로 돌릴 수 있다"고 경고했다.

법무법인 인화의 김명수 변호사는 한 걸음 더 나아가 최악의 상황을 가정했다. 그는 "자칫, 결과가 나쁠 경우에는 임대차목적물에 대한 소유권도 빼앗기고 보증금도 회수하지 못하는 최악의 상황에 이를 수도 있다"고 강조했다. 소유권은 무효가 되어 집을 잃고, 기존 임차인으로서의 권리(우선변제권)도 이미 소멸한 상태라 보증금마저 온전히 지키지 못하는 상황에 처할 수 있다는 설명이다.

안전장치는 없나…'셀프 낙찰'과 '특약'이 대안

그렇다면 위험을 피할 방법은 없을까. 전문가들은 보다 안전하지만 복잡한 절차를 권고한다. 김명수 변호사는 "법적절차를 통하여 경매절차에서 셀프낙찰을 받는 것이 가장 깔끔한 해결방법"이라고 조언했다.

A씨가 직접 법원에 보증금 반환 청구 소송을 내고, 승소 판결을 받아 해당 오피스텔을 강제경매에 넘긴 뒤, 경매에 참여해 스스로 낙찰받는 방식이다. 이 경우 법원을 통해 모든 권리관계가 정리되므로 사해행위 취소 소송 등의 위험에서 벗어날 수 있다.

만약 집주인과 협의해 소유권을 이전받기로 했다면, 계약서에 안전장치를 마련해야 한다. 법률 전문가들은 매매계약서에 '소유권 이전 등기 완료 전까지 제3자의 가압류나 경매 신청 등 권리 제한이 발생할 경우 계약을 해제하고 손해를 배상한다'는 취지의 특약을 명시할 것을 권했다.

법무법인 반향의 유선종 변호사는 "소유권 이전은 복잡한 법적 위험이 동반될 수 있으므로, 변호사와 상담하여 전체 상황을 검토받고 구체적인 대응 전략을 마련하시길 권한다"며 전문가와의 상담을 거듭 강조했다.