이사 날짜 맞춰 계약서 바꿨는데…“세입자 아직 안 나갔다”는 매도인, 배액배상 될까?

대출 문제로 매도인과 협의해 이사 날짜를 앞당기고 계약서까지 새로 쓴 A씨. 하지만 약속된 잔금일이 다가오자 매도인에게서 “집에 살던 세입자가 아직 나가지 않아 집을 비워 줄 수 없다”는 황당한 통보를 받았다.

매도인의 명백한 잘못으로 보이는데, A씨는 계약을 해제하고 계약금의 두 배를 돌려받을 수 있을까?

수정 계약서에 서명해 놓고…매도인 “내 실수” 한마디면 끝?

A씨는 원래 9월 23일을 잔금일로 하는 부동산 매매계약을 체결했다. 이후 대출 실행 문제로 매도인과 협의해 잔금일을 9월 3일로 앞당기는 수정 계약서를 작성했다.

하지만 문제는 원래 살던 세입자의 퇴거일이 9월 23일이라는 점이었다. 매도인은 이 사실을 확인하지 않고 수정 계약서에 서명했다.

결국 매도인은 수정된 잔금일인 9월 3일에 집을 비워 줄 수 없게 됐고, A씨의 이사 계획은 모두 엉망이 됐다. A씨는 “더 이상의 양보를 하고 싶지 않다”며 계약 포기와 배액배상 소송까지 고려하고 있다.

변호사들은 매도인의 명백한 계약 위반이라고 지적했다. 제로변호사 홍윤석 변호사는 “9월 3일로 일정을 앞당겨 작성한 갱신계약서가 존재하므로, 매도인은 9월 3일에 목적물을 온전히 인도할 법적 의무가 있다”며 “매도인이 세입자 퇴거 일정을 확인하지 못해 당일 인도가 불가능하다면, 이는 매도인의 명백한 채무불이행에 해당할 것으로 보인다”고 말했다.

법무법인 게이트 정덕 변호사 역시 “매도인이 세입자 퇴거 일정을 착오했다는 사정은 매도인 내부 사정에 불과하여 면책사유가 되기 어렵다”고 설명했다.

계약금 두 배 ‘배액배상’, 무조건 가능할까?

매도인의 잘못이 명확한 만큼, A씨는 계약금의 두 배를 돌려받을 수 있을까? 변호사들은 수정된 계약서가 확실한 증거가 되므로 승소 가능성이 높다고 보면서도, ‘배액배상’이 자동으로 인정되는 것은 아니라고 조언했다.

통상 부동산 계약에서 계약금은 해약금의 성격을 가진다. 계약 이행에 착수하기 전이라면 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있다.

하지만 A씨의 경우처럼 상대방의 귀책 사유로 계약을 해제할 때는 계약서의 ‘위약금 약정’ 조항이 중요해진다. 대부분의 부동산 계약서에는 ‘채무불이행 시 계약금을 손해배상의 기준으로 본다’는 조항이 포함되어 있다.

서울종합법무법인 서명기 변호사는 “배액배상은 계약서의 위약금 약정 내용과 계약 해제의 법적 근거에 따라 달라질 수 있다”며 “이미 중도금 지급이나 대출 실행 등 계약 이행에 착수한 상태라면, 단순한 해약금 규정이 그대로 적용되지 않는 경우도 있다”고 설명했다.

소송 전 ‘이것’부터 챙겨야 손해 안 본다

변호사들은 소송에 앞서 몇 가지 절차를 거치는 것이 안전하고 효과적이라고 입을 모았다. 바로 ‘내용증명 발송’과 ‘이행 제공’이다.

우선 법적 절차에 들어가기 전, 매도인에게 내용증명을 보내 계약 내용대로 집을 넘겨줄 것을 최고(상대방에게 일정 행위를 하도록 요구하는 의사 통지)하고, 이를 이행하지 않을 시 계약 해제 및 손해배상을 청구하겠다는 의사를 명확히 밝히는 것이 좋다.

법무법인(유) 에스제이파트너스 윤승진 변호사는 “현재 상황에서 임의로 양보하거나 합의해주면, 추후 인도일 변경에 동의한 것으로 간주되어 불리해질 수 있다”며 “변호사를 통해 '기한 내 미이행 시 계약 해제 및 배액배상 청구'를 공식 통보하여 법적 절차를 밟으라”고 조언했다.

더 중요한 것은 매수인 역시 자신의 의무를 다할 준비가 되었음을 증명하는 것이다. 매도인의 계약 위반을 주장하며 계약을 해제하기 위해서는, 매수인 스스로 잔금 지급 의무를 이행할 준비를 마쳤다는 점을 객관적으로 보여줘야 한다.

법무법인 우선 이민철 변호사는 “매수인이 계약을 적법하게 해제하고 위약금을 청구하기 위해서는, 본인의 의무인 잔금 지급 준비를 마쳤다는 점을 증명하는 이행의 제공 절차가 필요하다”고 지적했다.

그는 “실무상으로는 무작정 소송을 제기하기보다, 9월 3일에 맞추어 잔금 준비를 마쳤다는 금융 자료와 함께 계약 해제 및 위약금 청구 의사를 담은 내용증명을 선제적으로 발송하여 기선 제압과 증거 확보를 동시에 진행하는 것이 일반적인 순서”라고 덧붙였다.