"새 세입자 구해와라" 집주인 갑질…보증금 돌려받는 법

계약만료를 수개월 전 적법하게 통보했지만, 집주인은 "새 세입자를 구해야 보증금을 준다"며 '묵시적 갱신'을 주장하고 나섰다. 심지어 일방적으로 연락까지 차단한 상황이다.

법률 전문가들은 만장일치로 "법적 근거가 없는 억지"라고 진단하며, 임대인의 보증금 반환은 새 임차인 확보 여부와 무관한 의무라고 강조했다. 보증금을 볼모로 잡힌 세입자가 반드시 알아야 할 법적 대응법을 짚어본다.

"묵시적 갱신됐다" 황당 주장 후 연락 두절된 집주인

반전세 오피스텔에 사는 임차인 A씨는 계약 만기일(2026년 1월 9일)을 약 3개월 앞둔 2025년 10월 15일, 집주인에게 계약을 연장할 뜻이 없다고 통보했다. 이후 A씨의 사정으로 퇴거일을 2026년 2월 21일로 변경하는 데에도 합의했다.

하지만 약속된 퇴거일이 다가오자 임대인은 돌연 태도를 바꿨다. 그는 "2월 21일 퇴거는 묵시적 계약 연장 이후 중도 퇴거에 해당하니, 새 세입자를 구해야 보증금을 줄 수 있다"고 주장했다. A씨가 과거 "만약 구해지지 않으면 어떻게 되나요?"라고 물었을 때 걱정 말라던 모습과는 딴판이었다. 심지어 임대인은 A씨의 연락을 차단하며 대화를 거부하고 있다.

법조계 "명백한 억지…보증금 반환은 조건 없는 의무"

법률 전문가들은 임대인의 '묵시적 갱신' 주장은 법적으로 전혀 성립하지 않는다고 입을 모았다. 김상훈 변호사(법무법인 도모)는 "A씨께서는 2025년 10월 15일 적법하게 갱신 거절 통지하셨기에, 계약은 2026년 1월 9일 자로 종료됩니다. 2월 21일 퇴거일 변경은 합의된 종료일 조정일 뿐, 묵시적 갱신이 아닙니다"라고 단언했다.

주택임대차보호법상 계약 만료 6개월~2개월 전 갱신 거절을 통지하면 계약은 정상적으로 종료된다. A씨가 직접 집을 홍보하거나 중개 플랫폼 이용을 제안한 것도 보증금 반환의 조건에 동의한 것으로 볼 수 없다는 게 중론이다.

조재황 변호사(법무법인 쉴드)는 "임대차계약에서 보증금 반환의무는 임대인의 기본적인 계약상 의무이며, 다음 세입자 확보 여부와는 무관합니다"라고 명확히 설명했다.

'짐 남겨야 하나, 다 빼야 하나'…임차권등기명령의 딜레마

보증금을 돌려받지 못할 경우, 세입자는 '임차권등기명령'을 신청해 대항력을 유지하며 이사할 수 있다. 그러나 등기 효력이 발생하기 전까지 집의 '점유'를 어떻게 유지할지를 두고는 전문가들 사이에서도 실무적 조언이 갈렸다.

이충호 변호사(HB & Partners)는 안전장치를 강조했다. 그는 "등기가 완료될 때까지는 주택의 점유를 유지해야 하므로, 짐의 일부를 남겨두고 비밀번호를 알려주지 않는 방식으로 점유권을 행사해야 합니다"라고 조언했다. 등기 완료 전 점유를 상실하면 대항력을 잃을 수 있다는 취지다.

반면 전종득 변호사(제이디종합법률사무소)는 분쟁 가능성을 우려했다. 그는 "짐을 남기거나 비번을 안 주면 ‘인도(명도) 미완료’로 다툼이 생겨 임대인이 “동시이행”을 내세울 구실이 커집니다"라며, 실무적으로는 완전 퇴거 후 증거를 남기는 편이 분쟁 소지를 줄일 수 있다고 설명했다.

어느 쪽을 택하든, 등기부등본에 임차권이 기재되기 전까지는 전입신고를 옮기지 않는 등 각별한 주의가 필요하다.

최종 대응은 '증거'…내용증명에 담아야 할 5가지

전문가들은 현 상황에서 가장 효과적인 대응은 명확한 '증거'를 남기는 법적 절차라고 강조했다. 특히 임대인이 연락을 피하는 만큼, 추가 내용증명을 보내 임대인의 주장을 반박하고 법적 조치를 예고하는 것이 중요하다.

전종득 변호사는 내용증명의 핵심 내용에 대해 "① 2025.10.15. 갱신거절 통지 사실(증거 첨부), ② 종료일(원계약 만기 2026.1.9. + 임대인이 2.21 퇴거 “가능”이라 한 합의 경위), ③ 2.21. 인도(명도)와 “동시” 보증금 전액 반환 요구, ④ ‘새 세입자 들어오면’ 조건 거부, ⑤ 미이행 시 임차권등기명령·지급명령/소송 진행을 명확히 적는 것입니다"라고 구체적으로 밝혔다.

감정적 대응 대신 법적 근거를 담은 서면으로 압박하는 것이, 소중한 보증금을 지키는 가장 확실한 길이다.