“실거주라더니 매물 올린 집주인”…세입자에 최대 3개월치 배상

이사 후 몇 달간 옛집은 밤마다 불 꺼진 암흑이었다. 한여름에도 에어컨 실외기는 굳게 멈춰 있었고, 사람 사는 흔적은 어디에서도 찾을 수 없었다.

의심이 확신으로 바뀐 건 부동산 앱에서 그 집을 '매매' 매물로 마주한 순간이었다. 믿음이 송두리째 무너지는 순간이었다.

불과 석 달 전, 집주인은 "우리가 들어가 살아야 한다"며 세입자 A씨에게 이사를 요구했다.

주택임대차보호법상 집주인의 실거주는 계약갱신을 거절할 정당한 사유. A씨는 법을 존중해 이사비와 부동산 중개수수료까지 고스란히 물고 같은 아파트 다른 집으로 터전을 옮겼지만, 돌아온 것은 차가운 배신감뿐이었다.

집주인의 거짓말, 법의 심판대에 오르나?

결론부터 말하면, 집주인의 행위는 임차인의 권리를 침해한 명백한 '불법행위'다. 법률 전문가들은 A씨가 손해배상을 받을 가능성이 매우 높다고 입을 모은다.

주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 보장하지만, 임대인이나 그 직계가족이 '실제 거주'할 경우에만 예외적으로 갱신을 거절할 수 있도록 한다. 집주인이 이 예외 조항을 거짓으로 이용한 것이다.

법무법인 인화 김명수 변호사는 "실거주를 이유로 갱신을 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 집을 팔거나 다시 임대하면 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다"고 단언했다. 최근 수원지방법원 역시 "실제 거주할 의사 없이 갱신을 거절하는 행위는 임차인의 계약갱신청구권을 침해하는 불법행위"라며 세입자의 손을 들어준 바 있다.

쫓겨난 세입자, 어디까지 보상받을 수 있나?

A씨가 보상받을 수 있는 손해는 어디까지일까. 법원은 통상적으로 집주인의 거짓말로 인해 어쩔 수 없이 지출하게 된 '이사비용'과 '부동산 중개수수료'를 직접적인 손해로 인정한다.

주택임대차보호법은 손해배상액 기준으로 ▲갱신거절 당시 환산월차임(보증금을 월세로 바꾼 금액) 3개월분 ▲집주인이 새 임차인에게 받아 올린 2년 치 월세 차액 ▲세입자가 실제 입은 손해액 중 가장 큰 금액을 적용하도록 규정한다. 유희원 변호사는 "A씨의 경우 실제 지출한 이사비와 중개수수료 등 '실 손해액'을 입증해 청구하는 것이 가장 현실적인 방법"이라고 밝혔다.

결정적 증거 '빈집', 어떻게 입증해야 할까?

소송에서 이기려면 집주인이 '실제로 거주하지 않았다'는 사실을 입증하는 것이 관건이다. A씨가 확보한 집주인의 실거주 약속 녹취와 문자메시지는 그 자체로 강력한 증거다. 법무법인대한중앙 조기현 변호사는 "녹취 파일과 문자메시지가 있으므로 증거는 충분하다"고 평가했다.

여기에 더해 법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "전입세대 열람, 전력·가스 사용량, 관리비 내역 등 객관적 자료를 확보하면 집주인의 주장을 완벽히 반박할 수 있다"고 조언했다. 다만, 섣부른 행동은 금물이다. 법률사무소 아란 최아란 변호사는 "성급하게 이의를 제기하면 집주인이 매물을 거두고 실거주를 가장할 수 있다"며 "매매나 임대 계약이 성사될 때까지 기다렸다가 변호사 명의의 내용증명을 보내 합의를 시도하는 것이 현명하다"고 전략을 제시했다.

'선의의 피해자' 막으려면…제도 보완 목소리

법조계에서는 A씨의 사례가 세입자의 주거 안정을 위해 도입된 '계약갱신요구권' 제도가 현장에서 어떻게 악용될 수 있는지 보여주는 상징적 사건이라고 지적한다. 법의 허점을 이용한 일부 집주인의 이기적인 행동이 사회 전체의 신뢰를 무너뜨리고 있는 셈이다.

한 법률 전문가는 "실거주를 이유로 한 갱신 거절이 세입자를 쉽게 내보내기 위한 수단으로 전락하지 않도록, 법원의 엄정한 판단과 함께 제도적 허점을 보완하려는 노력이 시급하다"고 강조했다. A씨의 싸움이 단순히 한 개인의 피해 복구를 넘어, 무너진 임대차 시장의 신뢰를 회복하는 계기가 될 수 있을지 주목된다.