'임차권등기 안 한다' 약속하고 몰래 신청…공정증서 받았는데, 문제 될까요?

보증금 반환 문제로 집주인과 합의한 A씨. 전체 보증금 6000만 원 중 4000만 원을 먼저 받고, 나머지 2000만 원은 약 7개월 뒤에 받기로 했다.

A씨는 잔금 2000만 원에 대해 연대보증인까지 포함된 집행력 있는 공정증서를 받았다. 다만 여기엔 한 가지 구두약속이 있었다. 바로 '공정증서를 작성해 주면 임차권등기명령은 신청하지 않는다'는 것이었다.

하지만 A씨는 집주인이 약속을 지키지 않을까 하고 불안했다. 그래서 집주인에게 알리지 않고 미리 임차권등기명령을 신청해 둔 상태다.

이제 공정증서까지 받았으니, 이 임차권등기명령을 취하해야 할지 고민에 빠졌다. 약속을 어긴 사실이 발각되면 법적 책임을 져야 하는 건 아닐까?

'몰래 한 신청', 약속 어겼으니 취하해야 할까

A씨는 임대차보증금 6000만 원 중 4000만 원을 돌려받았다. 남은 2000만 원은 약 7개월 뒤에 지급하기로 하고, 이를 담보하기 위해 강제집행이 가능한 공정증서를 작성했다. 공정증서에는 연대보증인과 강제집행을 승낙한다는 문구(인낙)도 포함됐다.

문제는 공정증서 작성 전, A씨가 집주인과 '임차권등기명령을 신청하지 않겠다'고 구두로 이야기했다는 점이다. A씨는 만일의 사태에 대비해 이 약속을 어기고 미리 임차권등기명령을 신청했다. 이제 와서 이 신청을 취하해야 하는지, 유지해도 되는지를 두고 변호사들의 의견은 갈렸다.

"분쟁 예방 위해 취하" vs "잔금 받기 전까진 유지해야"

결론부터 말하면, 변호사들은 임차권등기명령의 유지 실익과 약속 위반의 위험을 함께 고려해야 한다고 조언했다.

분쟁 예방을 위해 취하하는 편이 낫다는 의견이 있다. 변호사 홍현필 법률사무소의 홍현필 변호사는 "공정증서를 작성해 주면 임차권등기를 신청하지 않기로 약정한 상태에서 등기 절차가 진행될 경우 신의칙 및 약정 위반 논란이 발생할 수 있다"고 지적했다.

이어 "다만 등기 완료 전 신속히 취하한다면 상대방에게 실질적인 손해가 발생하지 않아 손해배상청구가 인정될 가능성은 매우 낮다"고 봤다.

법무법인 심(心)의 심준섭 변호사 역시 "구두 합의만으로 법적 책임을 물을 가능성은 높지 않으나, 불필요한 분쟁을 예방하기 위해 취하 또는 조건부 유지를 서면으로 재합의하는 방안을 권장한다"고 설명했다.

반면, 잔금을 모두 받을 때까지는 임차권등기를 유지하는 것이 안전하다는 반론도 만만치 않다. 공정증서와 임차권등기는 법적 기능이 다르기 때문이다.

새올법률사무소 강원모 변호사는 "집행력 있는 공정증서는 돈을 받기 위한 집행에는 강력하지만, 임대인이 제3자에게 매각·근저당 설정을 해도 우선순위를 자동으로 지켜주지는 않는다"고 설명했다. 반면 임차권등기는 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지하는 효과가 있어 추가 안전장치가 될 수 있다는 분석이다.

법무법인 베테랑 나상호 변호사도 "임차권등기명령은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시켜 주는 기능을 하는 반면, 공정증서는 강제집행을 위한 집행권원일 뿐 대항력 문제와는 별개의 제도"라고 선을 그었다.

송명호 법률사무소의 송명호 변호사는 "보증금 전액을 완전히 변제받기 전까지 안전한 담보를 확보하기 위해 법원에 임차권등기명령 취하를 보류하고 등기를 유지하는 것이 필요하다"고 조언했다.

가장 안전한 해법은 '조건부 합의'

이처럼 판단이 엇갈리는 상황에서 가장 안전한 방법은 집주인과 추가 합의를 하는 것이다. 변호사들은 '잔금 지급과 동시에 임차권등기를 말소한다'는 내용으로 서면 합의를 남겨두라고 권고했다.

강원모 변호사는 "'잔금 지급일까지는 등기 유지, 지급 즉시 말소'를 서면으로 재정리하는 방식이 분쟁 예방에 유리하다"고 말했다. 서면 합의 없이 '비공개 선신청' 사실이 드러나면 감정적 분쟁으로 번질 수 있다는 것이다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사도 "구두 합의가 서면으로 명확히 특정되지 않았다면 법적 구속력을 주장하기 어렵고, 신의칙 위반이나 손해배상 청구가 인용될 가능성은 높지 않다"면서도 "실제 등기가 완료돼 임대인의 재산 처분에 지장을 준다면 분쟁 가능성을 배제할 수는 없다"며 명확한 합의의 중요성을 강조했다.