이웃 건물이 내 땅 6평 침범…승소했는데 왜 철거를 못 하나요?

A씨는 인접한 상가 건물이 자신의 땅 경계를 침범한 사실을 확인하고 소송을 제기했다. 법원은 A씨의 손을 들어줬다. 상대방이 침범한 토지 약 6평을 인도하라는 확정판결이 지난 2023년 12월 나왔다.

하지만 1년이 다 되도록 상황은 바뀌지 않았다. 지하 1층, 지상 3층 규모의 상대 건물 벽면 약 11미터가 여전히 A씨의 땅을 차지하고 있다. 건물주는 아무런 반응이 없다.

A씨는 최근 강제집행을 위한 집행문까지 발급받았다. 승소 판결을 들고도 재산권을 행사하지 못하는 A씨. 이웃 건물의 벽을 강제로 철거할 방법은 없을까?

'토지 인도' 판결문만으론 '건물 철거' 못 한다

결론부터 말하면, 판결문에 무엇이 적혀 있는지에 따라 A씨의 운명이 갈린다. 변호사들은 판결 주문에 '건물 철거'가 명시되어 있는지가 가장 중요하다고 분석했다.

법무법인 대한중앙 하영우 변호사는 "현재 확정판결 주문이 단순히 토지를 인도하라는 내용이라면, 그 판결만으로 건물 벽체를 절단하거나 철거하는 강제집행은 어려울 가능성이 크다"고 설명했다. 강제집행은 판결문에 적힌 내용만 이행할 수 있기 때문이다.

서울종합법무법인 서명기 변호사 역시 "확정판결이 단순히 토지를 인도하라는 내용만 포함하고 있다면, 그 판결만으로 건물 외벽 약 11m를 절단하거나 철거하는 강제집행은 쉽지 않을 수 있다"고 짚었다.

법적으로 건물은 토지와 별개의 부동산으로 취급된다. 따라서 토지를 돌려받으라는 명령만으로는 그 위에 있는 건물까지 마음대로 허물 수 없다.

이 경우 건물 철거를 위한 별도의 소송을 다시 제기해야 한다.

'건물 철거' 주문 있다면…'대체집행'으로 강제 철거 가능

만약 A씨의 판결문에 건물 철거 명령이 포함되어 있다면, '대체집행'이라는 절차를 통해 벽면을 강제로 허물 수 있다.

대체집행이란, 채무자가 해야 할 일을 제3자가 대신하도록 법원이 허가하는 절차다. 건물 철거는 소유자가 아니어도 철거업체 등이 대신할 수 있으므로 대체집행의 대상이 된다.

법률사무소 상산의 채한규 변호사는 "이 경우 건물 벽면 철거를 위한 대체집행 절차를 진행하면 된다"며 "법원에 수권결정(대체집행 허가결정)을 신청하는 것"이라고 설명했다. 수권결정은 A씨가 제3자인 철거업체를 통해 직접 철거를 할 수 있도록 법원이 허가해 주는 결정이다.

철거에 들어가는 비용은 우선 A씨가 내야 하지만, 이 비용도 상대방에게 받아낼 방법이 있다.

채 변호사는 "대체집행 비용 선지급결정도 함께 신청하는 것이 실무상 일반적"이라며 "선지급결정이 나오면 철거에 필요한 비용을 피고로부터 미리 받아 집행에 사용할 수 있다"고 조언했다.

건물 벽 절단, 수천만원 비용에 붕괴 위험까지…실제 집행은 '산 넘어 산'

다만, 법적 절차를 밟더라도 실제 벽을 철거하기까지는 여러 난관이 남아 있다.

가장 큰 문제는 안전이다. 다층 건물의 벽면 전체를 잘라낼 경우, 남은 건물의 구조 안전에 심각한 문제가 생길 수 있다. 로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "상가 건물의 벽면 커팅은 붕괴 위험이 있어 일반 철거보다 절차가 까다롭다"며 "안전진단이나 가설물 설치 비용이 포함되어 초기 예납금이 상당히 클 수 있다"고 지적했다.

실제 철거 집행에는 수천만 원 이상의 비용이 들 수 있고, 이 비용을 먼저 A씨가 법원에 예납해야 할 가능성이 크다.

법무법인 한설 조민성 변호사는 다른 전략도 제시했다. 조 변호사는 "판결 확정 이후 현재까지의 점유에 대해 차임 상당의 부당이득 반환을 별도로 청구해 볼 여지가 있다"고 봤다. 그는 "철거 집행과 금전 청구를 함께 걸어두면 무대응으로 버티는 것 자체가 상대방의 부담이 되어 협상 국면이 열리기도 한다"고 덧붙였다.