2년 실거주 재건축, ‘분양권 당첨’에 매도길 막히나

10년 이상 실거주해 재건축 조합원 지위 양도 요건을 갖춘 집주인이 다른 아파트 분양권에 당첨되면서 법적 딜레마에 빠졌다.

분양권은 주택이 아니므로 문제없다는 시각과, 관할 관청이나 조합이 이를 2주택으로 간주해 제동을 걸 수 있다는 반론이 맞선다. 섣부른 매매계약은 큰 손실로 이어질 수 있어, 반드시 사전 확인이 필요하다는 경고가 나온다.

12년 살았는데…‘분양권’이라는 예기치 못한 암초

광명시 하안주공 아파트를 12년 넘게 보유하고 거주한 A씨. 그의 아파트는 재건축이 예정된 투기과열지구에 속해있다. 현행법상 투기과열지구 내 재건축 아파트는 조합설립인가 후 조합원 지위를 사고팔 수 없지만, A씨는 ‘1세대 1주택자가 10년 이상 소유, 5년 이상 거주’한 경우에 해당하는 예외 조항을 믿고 집을 팔 계획을 세웠다.

모든 요건을 충족해 문제가 없을 것으로 보였다. 하지만 최근 광명시의 다른 아파트 일반분양 청약에 당첨되면서 상황이 복잡해졌다. 새로 얻게 된 ‘분양권’이 과연 ‘주택’으로 간주돼, A씨의 ‘1세대 1주택’ 자격을 깨뜨리는 것은 아닌지 깊은 고민에 빠졌다.

"문제없다" VS "위험하다"…엇갈리는 전문가 진단

A씨의 상황을 두고 법률 전문가들의 의견은 극명하게 갈렸다. 일부는 법리적으로 양도가 가능하다는 데 무게를 뒀다. 김영호 변호사는 "분양권은 주택으로 보지 않으므로 현재 1주택 보유 상태입니다"라며 "12년 이상 보유·거주 요건을 충족하고 있어 예외사유에 해당하므로, 3년 내 조합원 지위 양도가 가능할 것으로 판단됩니다"라고 분석했다.

김정묵 변호사 역시 "일반적으로 입주권이나 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 현재 분양권 당첨으로 곧바로 1세대 2주택이 된다고 보지는 않습니다"라고 거들었다.

하지만 신중론을 펴는 목소리가 더 컸다. 법 조문보다 실제 업무를 처리하는 기관의 해석이 변수가 될 수 있다는 경고다. 전종득 변호사는 "일반분양 당첨으로 분양권(입주자 지위)을 보유한 상태가 ‘1세대 1주택’ 요건을 깨는지는 도시정비법 조문만으로 단정하기 어렵고(리스크), 분양권이 '입주자로 선정된 지위'로 규정되는 점은 확인됩니다"라고 지적했다.

서명기 변호사 또한 "실무에서는 분양권을 주택 수에 포함해 해석하는 경향이 존재하고, 일부 지자체·조합은 양도 시점에 분양권 보유는 1세대 2주택 유사 상태로 보아 예외 적용을 부정하는 경우도 있습니다"라며, 실무에서 발생할 수 있는 위험을 강조했다.

섣부른 계약은 금물…'사전 확인'만이 유일한 해법

의견이 분분한 상황 속에서 모든 전문가가 공통적으로 제시한 해법은 단 하나, '사전 확인'이었다. 해석의 리스크가 존재하는 만큼, 실제 매도에 나서기 전에 관할 기관의 명확한 답변을 받아두어야 한다는 것이다.

강대현 변호사는 "하안주공의 조합원 지위를 양도하기 위해서는 반드시 관할 구청과 해당 재건축 조합에 현재 보유한 분양권이 '1세대 1주택' 요건에 미치는 영향에 대해 사전에 질의하여 명확한 답변을 받으셔야 합니다"라고 단언했다.

홍원표 변호사 역시 "신탁방식이면 조합이 아니라 사업시행자 기준으로 조합원(토지등소유자) 승계 처리 기준과 변경 절차를 따라가야 합니다"라며 사업 방식에 맞는 확인 주체를 정확히 짚었다.

결국 법적 불확실성을 해소하고 안전하게 조합원 지위를 넘기기 위해서는, 매매계약서에 도장을 찍기 전 관할 구청이나 신탁사에 공식 질의를 통해 양도 가능 여부를 확인하는 절차가 무엇보다 중요해 보인다.