"돈 못 줘, 보험으로 받아가" 집주인 통보에 계약금 날린 세입자

전세 계약 만료를 불과 일주일 앞두고 "보증금을 돌려줄 수 없으니 보험으로 받아가라"는 집주인의 일방적인 통보에, 새로 이사할 집의 계약금까지 날린 세입자의 사연이 공분을 사고 있다.

전문가들은 내용증명을 통한 공식적인 문제 제기를 시작으로, 임대인의 보증금 미반환 의사가 명확한 만큼 신속한 법적 절차에 돌입해야 한다고 조언한다.

특히 계약금 손실분은 소송을 통해 배상받을 수 있지만, 임대인이 손해 발생을 예측할 수 있었다는 점을 입증하는 것이 핵심 쟁점이 될 전망이다.

만기 코앞에 "돈 못 준다"…새집 계약금까지 날려

12월 21일 전세 계약 만기를 앞둔 세입자 A씨. 그는 만기 3개월 전부터 집주인에게 여러 차례 이사 계획을 알리며 보증금 반환을 준비해 달라고 요청했다.

하지만 돌아온 것은 계약 만료를 단 일주일 남긴 12월 14일, "나는 돈 못 주니, 보험으로 받아 가라"는 집주인의 황당한 통보였다.

집주인이 명백히 보증금 반환을 거부하면서 A씨는 새로 계약한 집의 잔금을 치를 수 없게 됐고, 결국 계약 파기로 소중한 계약금을 손해 봐야 했다.

눈앞이 캄캄해진 A씨는 이 상황을 해결하기 위해 법률 전문가들에게 내용증명 발송을 포함한 법적 대응 방안을 문의했다.

날아간 계약금, 배상받으려면? "소송은 불가피, 증거 확보가 우선"

A씨의 가장 큰 고통은 임대인의 채무불이행으로 인해 발생한 계약금 손실이다. 전문가들은 이 손실을 배상받기 위해서는 결국 소송이 불가피하며, '임대인이 손해 발생을 알았거나 알 수 있었다'는 점을 입증하는 것이 핵심이라고 입을 모은다.

법무법인 인화의 김명수 변호사는 "손해배상을 청구하기 위해서는, 만기일 전에 임대인에게 이사갈 집에 대한 임대차계약체결사실, 계약금지급사실, 위약금약정사실 등에 대해서 고지가 되어 임대인이 이를 인식하고 있으면서도 만기일까지 보증금을 반환하지 아니하여 손해를 가했다는 사실이 인정되어야 합니다."라고 명확히 설명했다.

즉, 임대인이 세입자의 새로운 계약 사실을 인지했음에도 고의 또는 과실로 보증금 반환을 지체해 손해를 끼쳤다는 인과관계를 증명해야 한다는 의미다.

법률사무소 아란의 최아란 변호사 역시 "이런 경우 손해 보신 부분을 배상받기 위해서는 현실적으로 소송을 할 수밖에 없는 사안입니다."라며, "지금까지 '이사갈 집 계약을 해 두었다'라고 말한 증거가 잘 갖추어져 있는지를 확인해보시고, 그런 증거가 없다면 지금이라도 문자와 전화통화 등을 통해 증거를 수집하시기 바랍니다."라고 조언하며 증거 확보의 중요성을 거듭 강조했다.

첫 단추 '내용증명'…단순 통보 이상의 '최후통첩'으로

상황 해결의 첫걸음으로 꼽히는 것은 내용증명 발송이다. 비록 법적 강제력은 없지만, 임대인에게 심리적 압박을 가하고 향후 소송에서 유리한 증거로 활용될 수 있기 때문이다.

법률사무소 조이의 윤관열 변호사는 "임대인이 이미 보증금 미반환의 의사표시를 했다면 빠른 시일 내에 내용증명 발송 혹은 임대인 명의의 통장 혹은 부동산 가압류 절차 등의 사전처분을 진행하실 것을 권유드립니다."라며 신속한 초기 대응을 촉구했다.

내용증명의 효과를 극대화하는 방법도 제시됐다. 법률사무소 유(唯)의 박성현 변호사는 "내용증명에는 주택임차권등기명령 신청, 보증금 반환 청구 소송, 소송비용액 확정 신청 및 강제집행 절차를 포함할 계획임을 기재하여 압박 효과를 높이는 것이 좋습니다."라고 말했다.

변호사 명의로 발송해 법적 절차 착수 의지를 명확히 보여주는 것이 임대인의 태도 변화를 유도하는 데 효과적이라는 것이다.

보증금 돌려받기 전, 절대 이사 가면 안 되는 이유

보증금을 돌려받지 못한 상황에서 섣불리 이사를 가는 것은 위험하다. 임차인의 '점유'와 '전입신고'는 대항력과 우선변제권의 핵심 요건이기 때문이다.

만약 이사를 가야만 하는 상황이라면, 반드시 법원에 '임차권등기명령'을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 이사해야 한다.

또한, 임대인이 보증금을 반환하지 않는 동안 해당 주택에 계속 거주하는 것은 불법 점유가 아니다. 법원은 임차인의 목적물 명도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무를 '동시이행관계'로 본다. 즉, 임대인이 보증금을 주지 않으면 임차인 역시 집을 비워 줄 의무가 없으며, 이는 적법한 권리 행사로 인정된다(대법원 2009다65942 판결 등 참조).

임대인이 명백한 반환 거부 의사를 밝힌 만큼, 보증보험에 가입되어 있다면 보증이행 청구를 동시에 준비하고, 소송 시에는 보증금 원금뿐 아니라 지연이자와 계약금 손실액까지 함께 청구하는 치밀한 전략이 필요하다.