[단독] "새 아파트인데 물 새고 금 가"…3년 버틴 입주민들, 15억 배상 판결로 웃었다

입주 3년 만에 외벽에 금이 가고 물이 새는 하자가 발생한 아파트 주민들이 시공사와 분양사를 상대로 15억 원대 배상 판결을 받아냈다. 서울중앙지방법원 민사34부(재판장 김창모)는 강릉 A아파트 입주자대표회의가 시공사 등을 상대로 낸 소송에서 "총 15억 4천여만 원을 지급하라"며 원고 일부 승소로 판결했다.

400세대 넘게 뭉쳤다…하자보수 외면에 '집단소송'

이번 소송은 2019년 입주한 강릉 A아파트 427세대 주민들이 겪은 문제에서 시작됐다. 입주자들은 입주 직후부터 발생한 각종 하자에 대해 시공사인 3사에 지속적으로 보수를 요청했다. 하지만 보수가 제대로 이뤄지지 않자, 2022년 집단 대응에 나섰다.

전체 세대의 97.48%에 해당하는 416세대가 하자보수 비용을 받을 권리(손해배상채권)를 입주자대표회의에 넘겨 총 19억 9천만 원 규모의 소송을 제기했다.

법원이 인정한 하자는 광범위했다. 법원 감정인의 현장 조사 결과, 시공사가 설계도면과 다르게 시공하거나 부실하게 공사해 아파트의 기능·미관·안전에 지장을 초래한 사실이 확인됐다. 대표적인 하자는 외벽 균열과 누수였다.

입주자대표회의는 2020년 7월부터 시공사에 보수를 요구했지만, 문제가 해결되지 않자 결국 법정 다툼을 선택했다.

법원의 배상액 산정법…'자연 노화' 고려해 80%만 책임 인정

법원은 시공사의 책임을 인정하면서도 배상액은 전체 하자보수비용의 80%로 제한했다. 아파트가 완공된 2019년 7월부터 법원 감정이 이뤄진 2022년 12월까지 약 3년 4개월이 지나면서 건물이 자연스럽게 낡은 부분이 발생했다는 점을 고려한 것이다.

재판부는 "시공상 잘못과 자연적 노화를 명확히 구분하기 어렵고, 입주민의 사용·관리상 잘못으로 하자가 확대됐을 가능성도 있다"며 "공평의 원칙에 따라 시공사의 책임을 80%로 보는 것이 타당하다"고 밝혔다.

얽히고설킨 책임…신탁사에서 시행사로, '의무'도 함께 승계

이번 판결은 복잡한 부동산 개발 구조 속 책임 소재를 명확히 했다는 의미도 있다. 이 아파트는 1사가 수탁자로 분양을 맡는 '분양형 토지신탁' 방식으로 지어졌다. 이후 신탁 계약이 끝나면서 분양사의 모든 권리와 의무는 2사로 넘어갔다.

법원은 분양계약서에 명시된 "신탁 종료 시 수탁자의 모든 권리와 의무가 위탁자에게 면책적으로 포괄 승계된다"는 조항을 근거로, 최종 분양사인 2사와 시공사인 3사가 함께 책임을 져야 한다고 판단했다. 이를 '부진정 연대책임(한쪽이 빚을 갚으면 다른 쪽의 의무도 사라지는 관계)'으로 봤다.

시공사 측은 "법적으로 정해진 하자담보책임 기간(제척기간)이 지났다"고 주장했지만, 법원은 이를 받아들이지 않았다. 입주자대표회의가 사용승인일로부터 2년이 지나기 전인 2020년 7월부터 꾸준히 하자보수를 요청한 사실 자체를 '포괄적인 권리 행사'로 인정한 것이다.

[참고] 서울중앙지방법원 2022가합532705 판결문 (2024. 9. 6. 선고)