병원이 돈 더 준다고 PC방 쫓아낸 건물주, 임차인 권리는?

경기도에서 10년 동안 PC방을 운영해온 A씨는 최근 건물주로부터 "월세를 지금의 3배로 지불할 병원이 새로 입점할 예정이니, 현재 매장을 비워달라"는 통보를 받았다.

이로 인해 A씨는 오랜 시간 쌓아온 영업 노하우와 단골 고객, 그리고 수억 원대의 권리금까지 모두 포기해야 할 처지에 놓였다.

이런 상황에서 A씨가 법적으로 자신의 권리를 보호받을 수 있는지 등을 법적으로 따져봤다.

"더 높은 수익 때문" 건물주의 계약 거부, 법은 어떻게 보나

A씨의 가장 큰 고민은 PC방을 매각하고 권리금을 회수하는 것이다. 그러나 건물주가 '더 높은 월세를 받기 위해' PC방 업종의 새로운 임차인과의 계약을 거부할 가능성을 우려하고 있다.

이러한 상황에서 법률 전문가들은 임차인의 권리 보호에 무게를 싣는다. 현행 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)이 임차인의 권리금 회수 기회를 강력하게 보호하고 있기 때문이다.

상가법 제10조의4는 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 만료일까지 새로운 임차인을 주선해 권리금을 받을 수 있도록 보장하며, 건물주가 정당한 사유 없이 이를 방해할 수 없다고 명시하고 있다.

법률사무소 관계자는 "임대인이 더 높은 수익을 얻기 위해 병원 입점을 추진하거나, 현재보다 2~3배 높은 월세를 요구하며 신규 PC방 임차인과의 계약을 거절하는 것은 명백한 권리금 회수 방해 행위에 해당할 가능성이 매우 높다"고 설명했다.

'더 높은 월세'나 '선호하는 업종이 다르다'는 이유만으로는 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈할 수 없다는 것이 법조계의 일반적인 해석이다.

법이 정한 '정당한 사유', 매우 제한적으로 인정

그렇다면 건물주가 새 임차인과의 계약을 거부할 수 있는 정당한 사유는 무엇일까. 법은 매우 제한적인 경우만을 인정하고 있다.

• 새로운 임차인이 보증금이나 월세를 지급할 능력이 없는 경우
• 새로운 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
• 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않은 경우
• 임대인이 선택한 새로운 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 이미 지급한 경우

위와 같은 예외적인 경우가 아니라면, 건물주는 임차인의 권리금 회수 기회를 보장해야 한다.

법적 대응 전 '증거 확보'와 '협상 시도'가 중요

법적 권리가 명확하더라도, 전문가들은 법적 다툼에 앞서 증거 확보와 협상 시도가 중요하다고 강조한다.

가장 먼저 할 일은 계약 만료일 전에 PC방을 인수할 새로운 임차인을 적극적으로 찾아 건물주에게 정식으로 주선하는 것이다.

이 모든 과정을 증거로 남겨야 한다. 추후 법적 분쟁을 대비해 임대인이 권리금 회수 기회를 방해했다는 명확한 증거가 있어야 유리한 위치를 확보할 수 있다.

법률 전문가들은 "변호사 명의의 내용증명을 발송해 협의를 시도하는 것이 분쟁을 조기에 해결할 수 있는 방법"이라고 조언한다.

만약 건물주가 끝까지 새 임차인과의 계약을 거부한다면, 임차인은 건물주를 상대로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있다.

이때 손해배상액은 '신규 임차인이 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

임차인의 권리금 회수권은 법적으로 보호받는 권리이다.

10년의 노력이 헛되지 않도록, 적극적인 법적 대응을 통해 자신의 권리를 확보하는 것이 중요하다.