임차인 퇴거 번복으로 새로운 임대차계약을 해지하게 돼…“임차인에게 배상책임 물을 수 있나?

임대인 A씨는 임차인과 2025년 6월 15일 만기인 임대차계약을 체결했다. 하지만 이들은 만기 전인 5월 24일에 집을 비워주기로 카카오톡 대화로 합의하고, 임대료도 이 기간까지만 받았다.

이에 따라 A씨는 서둘러 새로운 임차인을 구해 5월 30일 입주키로 임대차계약을 했다. 그런데 갑자기 임차인이 원래 임대차계약 기간인 6월 15일에 나가겠다고 한다. 그러면서 그는 소송해도 A씨가 이기지 못할 것이라고 큰소리를 친다.

임차인이 5월 24일에 나가지 않고 원래 계약서 내용대로 6월 15일에 나간다면, A씨는 새로운 임차인에게 받은 계약금을 두 배로 돌려주어야 한다. 이때 A씨는 이 돈을 기존 임차인에게 청구할 수 있을까?

임대인은 새로운 임차인에게 지급해야 할 계약금 배액배상액을 기존 임차인에게 청구할 수 있어

모두로 법률사무소 한대섭 변호사는 “임차인이 5월 24일까지 퇴거하기로 한 합의를 어기고 무단으로 점유를 계속함으로써 A씨가 입은 피해에 대해 손해배상을 청구할 수 있다”고 말한다.

“A씨가 임차인과 카카오톡으로 ‘5월 24일에 나가기로 서로 합의’하고 임대료도 그 날짜까지 계산하여 받았으며, 이에 대한 증거(카카오톡 대화 내용)를 가지고 있다면 합의로써의 효력이 있다”고 그는 설명했다.

한 변호사는 “A씨가 임대료를 24일까지로 조정한 것 역시 이 합의에 따랐다는 중요한 증거가 된다”고 부연했다.

법률사무소 환희 황정환 변호사는 “임차인과 5월 24일에 미리 임대차계약을 종료하기로 합의한 증거가 있다면, 임대차계약서 내용과 무관하게 임차인은 그 임대차 목적물의 점유를 5월 24일에 이전하여야 할 의무가 있다”고 말했다.

“그런데도 임차인이 점유를 해제하지 않아 새로운 임대차계약에서 손해를 입는다면 이는 모두 현 임차인의 목적물 미반환으로 인한 손해로서 당연히 불법행위에 기한 손해배상의 대상이 될 수 있으므로, 계약금 배액 배상에 따른 손해도 청구할 수 있다”고 그는 진단했다.

신계약은 구 계약을 파기하므로 A씨가 승소할 수 있어

법무법인대한중앙 조기현 변호사는 “기존 임차인과 5월 24일에 나가기로 합의한 것은 이른바 새로운 계약이며, 신계약은 구 계약을 파기하므로 승소할 수 있다”고 했다.

그러면서 그는 “A씨가 새로운 임대차계약을 6월15일 전에 체결하리라는 것은 임차인이 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하므로, 승소할 수 있다”고 말한다.

“따라서 새로운 임차인에게 지급한 계약금 배액배상액도 기존 임차인에게 손해배상으로 청구해 받아낼 수 있다”고 한대섭 변호사는 말했다.

황정환 변호사는 “A씨는 반드시 임차인에게 계약금 두 배의 손해가 발생함을 알릴 필요가 있다”고 했다.