200만원 떼인 세입자, '괘씸죄' 소송 가능할까?

“돈 없다” 집주인 배짱에 200만원 떼인 세입자, ‘참교육’ 가능할까?

전세 연장하면서 보증금을 5천만원 깎아주는 대신 그 이자를 주겠다던 집주인이 돌연 말을 바꿨다. 1 년 동안 잘 이행하다가 갑자기 돈이 없다는 이유로 이자지급을 일방적으로 중단한 것이다.

이로써 약 200만원을 떼인 세입자는 '괘씸죄'를 물어 상식을 알려주고 싶다며 법적 대응을 고민 중이다.

이사부터 하고 소송?…'5천만원 보증금' 날릴 수도

세입자의 가장 큰 고민은 이사 후에 소송을 해도 불이익이 없을지다. 법률 전문가들은 이사 후 소송을 제기해도 법적으로 불리하지 않다고 말한다. 민법 제163조 제1호에 따라 이자·급료·임대료 등 1년 이내의 기간으로 정한 채권의 소멸시효(권리를 행사할 수 있는 기간)는 3년이기 때문이다. 즉, 밀린 이자는 각 지급일로부터 3년 안에만 청구하면 된다.

하지만 치명적인 함정이 있다. 보증금을 돌려받지 않은 채 다른 곳으로 이사하면 기존에 확보한 대항력(집주인이 바뀌어도 세입자 권리를 주장할 힘)과 우선변제권(집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 먼저 돌려받을 권리)이 사라질 수 있다. 200만원을 받으려다 5천만원 보증금 전체를 잃을 위험에 처하는 것이다.

따라서 이사 전 반드시 법원에 '임차권등기명령(이사를 가도 보증금에 대한 권리를 유지시키는 법적 장치)'을 신청하고, 등기부에 기록된 것을 확인한 뒤에 집을 옮겨야 한다.

변호사 선임비가 더 나온다?…'소액사건'의 함정

세입자의 또 다른 고민은 변호사 비용이다. 승소하면 상대방에게 소송 비용을 청구할 수 있지만, 이번 사건처럼 청구액이 3천만원 이하인 '소액사건(소송 금액이 적은 민사 사건)'에서는 돌려받는 변호사 비용에 한도가 있다.

자칫하면 200만원을 돌려받고 그보다 더 큰 변호사비를 지출하는, '이겨도 이긴 게 아닌' 상황이 펼쳐질 수 있다. 변호사들 역시 “비용 대비 효과를 고려해 신중히 결정해야 한다”고 조언하는 이유다.

현실적 해법은 '내용증명'과 '나홀로 소송'

그렇다면 억울함을 풀 방법은 없을까. 전문가들은 변호사 없이 권리를 찾는 현실적 방법을 제시한다. 우선 계약 연장 당시 나눈 문자 메시지, 이체 내역 등 증거부터 확보해야 한다.

그 다음, 우체국을 통해 '내용증명(어떤 내용의 문서를 언제 누구에게 발송했는지 증명하는 제도)'을 보내 법적 조치를 예고하며 집주인을 압박할 수 있다. 내용증명 자체는 법적 강제력이 없지만, 소송 시 중요한 증거가 된다.

만약 집주인이 끝까지 버틴다면 직접 '소액사건심판(나홀로 소송)'을 진행할 수 있다. 절차가 비교적 간단해 일반인도 충분히 도전 가능하며, 대한법률구조공단의 도움을 받는 것도 방법이다.

가장 좋은 해결책은 이사할 때 보증금에서 밀린 이자 200만원을 공제하고 받는 방식으로 합의하는 것이다. 결국 세입자의 '참교육'은 감정적 대응이 아닌, 법이 보장하는 권리를 차분하고 영리하게 활용하는 데서 시작된다.