"어떻게 모은 돈인데⋯" 소중한 보증금 지키려면 가장 먼저 해야 하는 일

내가 사는 전셋집에 문제가 생긴다면? 당황스럽고 걱정스러운 일이 아닐 수 없다. 세입자 대부분에게 전세보증금은 전 재산이나 마찬가지다. 이 돈을 제대로 돌려받을 수 있을지가 제일 걱정일 것이다. 이 일로 번거로운 절차를 거쳐야 하는 수고를 할 수도 있다.

이러한 일을 사전에 막으려면 어떻게 해야 할까? 전셋집 경매나 가압류 등의 ‘사례’를 통해 세입자들이 보증금을 보호받을 수 있는 법을 알아보자.

사례 1. “전셋집이 가압류돼 있는데, 재계약해도 될까요?”

2017년 7월 부터 전셋집에 살아온 A씨. 어느날 등기부등본을 열람해보니 2018년 12월 21일 자로 가압류가 걸려있었다. 임대인은 이 내용을 고지하지 않았으며, 최근 법원등기가 왔으나 수신자가 집주인이어서 A씨는 수령하지 못했다. A씨는 “이달 말에 전세 재계약을 할 예정이었는데 이런 상황이 생기니 머리가 아프다”며 이 상황에서 어떻게 해야할 지 조언을 구했다.

법무법인 효현 박수진 변호사는 “재계약을 해도 가압류가 있으니 재계약으로는 보호받지 못한다”며 “먼저 가압류 액수를 확인해 보고, 무슨 일로 걸린 가압류인지 확인해 보라”고 말한다. 아울러 “재계약은 하지 말고, 가압류 해결되지 않으면 보증금을 빼 줄 때까지 그냥 살라”고 조언했다.

‘변호사 이제한 법률사무소’ 이제한 변호사는 “가압류가 걸려있고 최근 법원에서 임대인에게 등기가 왔다는 것으로 볼 때 임대인의 채권자가 재판을 걸었을 가능성이 높다”며 “하지만 대항력과 우선변제권이 있는 임대차라면 크게 걱정은 안해도 된다”고 답변했다. 그러나 임대인측 소송 진행상황에 따라 골치 아픈 일이 생길 수도 있으니 재계약 시 참고하고 진행하라고 그는 덧붙였다.

전셋집 경매나 가압류 등 문제가 생겼을 때 내 보증금을 지킬 방법은 무엇일까? /게티이미지코리아

사례 2. 전세권 설정 후 가압류된 전셋집, 내 보증금 안전할까?

B씨는 보증금 3000만원에 35만원씩 월세를 내는 세입자다. 2017년 6월에 입주하고 전세권을 설정했다. 그런데 이사를 위해 등기부등본을 떼어보고 깜짝 놀랐다. 지금 사는 집에 2018년 4월에 2400만원(채권자 ○○은행)과 8억 1500만원(채권자 기술신용보증기금)의 담보 설정이 돼 있었고, 현재 가압류 상태였다. B씨는 이러한 상황에서 보증금을 돌려받으려면 어떻게 해야할 지 알고 싶다며 변호사 도움을 구했다.

법무법인 태윤 김정환 변호사는 “B씨가 전세권을 설정한 등기일자(2017년 6월)보다 앞서 있는 다른 근저당⋅가압류가 없다”며 “단독으로 1순위 담보권자”라고 했다. “건물이 경매로 넘어가더라도 대금을 가장 먼저 받을 수 있다”며 “앞으로 경매가 진행되면 배당절차를 통해 보증금을 돌려 받아야 한다”고 답변했다.

*근저당 : 앞으로 생길 채권의 담보로 저당권을 미리 설정하는 행위이다

*저당권 : 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권의 담보로 제공된 목적물(부동산)에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리

법무법인 이데아 김태환 변호사는 “전세 기간 만료 후에 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 경매를 신청할 수 있고, 건물 가액과 보증금 액수를 비교해 볼 때 보증금의 전부를 반환받을 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

주택임대차보호법은 전세나 월세로 입주하는 세입자들을 보호하기 위해 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 특별한 규칙(특례)을 규정한 법률이다. 주요 특징은 임차인에게 ‘대항력’과 ‘보증금에 관한 우선변제권’을 인정하는 것이라고 할 수 있다.

‘대항력’은 임차인이 임대차계약상의 권리를 제3자에 대해 주장할 수 있는 힘이다. 매매나 경매 등으로 집주인이 바뀔 경우에도 임차 기간을 보장받을 수 있고, 보증금을 반환받을 수 있는 권리다.

그러려면 전입신고가 꼭 이뤄져야 한다. 주택임대차보호법에 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 완료했을 때, 다음날부터 대항력의 효력이 생기는 것으로 명시돼 있다.

‘우선변제권’은 임차한 주택이 매매나 경매 등으로 처분되었을 때, 임차인이 다른 채권자들보다 우선해 변제받을 수 있는 권리다. 임차인이 우선변제권을 갖기 위해서는 전입신고와 더불어 임대차계약서 확정일자 등을 갖춰야 한다.

특별히 영세 세입자에게는 ‘최우선변제권’이 주어진다. 이는 부동산 임차인의 보증금이 소액임차인에 해당할 경우 소액보증금 중 일정액을 저당권, 기타 담보물권, 공과금 등에 우선해 변제해 주는 것이다.

귀찮다고 미루지 말고 전입신고와 확정일자 신고, 이 두 가지는 꼭 챙겨서 소중한 전세금을 보호받자.