'공장서 몰래 쇼핑몰'…불법 임차인, 10년 장사 보장될까?

지식산업센터 공장을 임차해 법으로 금지된 온라인 쇼핑몰을 운영하는 임차인. 상가임대차보호법상 10년 계약갱신권을 주장하며 퇴거를 거부하자, 임대인은 법적 대응을 고심하고 있다.

관할 시청의 '행정처분'이 승패를 가를 '결정적 증거'가 될 수 있을까? 변호사 9인의 진단을 통해 명도 소송의 핵심 쟁점과 필승 전략을 심층 분석했다.

'공장'에서 '단순 유통업'…명백한 불법과 계약 위반

지식산업센터 내 공장 호실을 임대한 A씨는 고민에 빠졌다. 2023년 2월 입주한 임차인 B씨가 계약서상 용도인 '공장'과 달리, 실제로는 타사 제품을 사들여 되파는 온라인 쇼핑몰(전자상거래업)을 운영하고 있기 때문이다.

해당 지자체 고시에 따르면 이는 명백한 입주 부적격 업종이다. 임대차 계약서에 "산업집적활성화법을 따른다"(특약 1조), "임대인 동의 없는 용도 변경 금지"(특약 3조) 조항을 명시했음에도 임차인이 이를 정면으로 위반한 것이다.

B씨는 묵시적 갱신을 주장하며 상가임대차보호법상 10년 갱신요구권을 내세우며 퇴거를 거부하는 상황이다.

10년 갱신권 vs '중대한 의무 위반', 법원의 저울은 어디로

전문가들은 B씨의 10년 갱신요구권 주장이 절대적인 권리는 아니라고 입을 모은다. 상가임대차보호법 제10조 제1항 제8호는 '임차인이 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'가 있을 때 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 규정한다.

홍윤석 변호사는 "임차인이 특약을 위반하고 산업집적활성화법상 입주 불가 업종(단순 유통 등)을 영위하는 것은 상가임대차보호법 제10조 제1항 제8호의 '임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유'에 해당한다고 생각합니다. 따라서 이를 근거로 갱신 거절은 물론 계약 해지도 주장할 수 있습니다"라고 밝혔다.

다만 법원 판단은 그리 간단치 않다. 신선우 변호사는 "그런데 법원은 이 ​제8호를 꽤 엄격하게​ 봅니다"라며, 법 위반 사실 외에 "임대인에게 중대한 불이익·위험을 발생​시킨 점까지 '세트'로 입증할수록 가능성이 커집니다"라고 조언했다.

오지영 변호사 역시 "법원은 단순히 법령 위반 사실만으로 즉시 해지를 인정하기보다는 임차인에게 시정 기회를 부여했는지 위반이 중대하고 반복적인지 등을 따집니다"라며 신중한 접근을 강조했다.

승패 가를 '결정적 한 방'…관할 시청의 행정처분

A씨는 관할 시청에 민원을 제기해 '시정명령'이나 '고발 조치'를 받는 것이 명도 소송에서 승소 요건이 될 수 있는지 질의했다.

이에 대해 전문가들은 '결정적 증거'가 될 것이라고 한목소리를 냈다. 박영재 변호사는 "관할 시청의 시정명령이나 고발 조치가 내려질 경우, 이는 임차인의 위법 사용을 객관적으로 확인해주는 자료가 되어 명도 소송에서 매우 중요한 증거로 작용합니다"라고 설명했다.

조기현 변호사도 "단순히 임대인이 주장하는 ‘위법 가능성’이 아니라, 행정청이 산업집적법 위반을 공식적으로 판단했다는 점에서 임차인의 귀책사유를 객관적으로 뒷받침하는 결정적 증거로 작용합니다"라고 덧붙였다. 단순한 당사자 간의 다툼을 넘어, 공적 기관이 위법성을 확인해주는 셈이다.

소송 전 반드시 체크할 '히든카드'…환산보증금과 관리단

본격적인 소송에 앞서 반드시 확인해야 할 숨은 변수도 있다. 김동훈 변호사는 '환산보증금' 규모를 핵심 쟁점으로 꼽았다.

그는 "가장 먼저 확인해야 할 핵심 쟁점은 환산보증금의 규모입니다. 보증금이 법정 금액을 초과하는 경우 상가임대차보호법의 적용이 배제됩니다. 법 적용이 배제되면 임차인의 권리 행사가 제한되어 명도 소송에서 A씨가 훨씬 유리한 위치를 점하게 되므로 우선 저희는 계약서를 정밀 분석하여 유리한 전략을 최우선으로 검토해 드릴 것입니다"라고 강조했다. 법의 보호를 받는 대상인지부터 따져봐야 한다는 것이다.

김정한 변호사는 실무적 조언을 더했다. 그는 "통상 지식산업센터에는 관리단 및 규약 등이 존재하고 입주대상시설 위반에 따른 제재가 존재하는 경우도 있으므로, 임대차를 해지하고 임차인을 퇴거시킬 목적이라면 관리단에 관련 내용을 통지할 필요도 있습니다"라고 지적했다. 법적 절차와 별개로 건물 내부 규약을 활용하는 전략이다.