상가 권리금 회수 방해 손해배상 청구 방법…시효 3년이 관건

상가 권리금 회수를 임대인이 방해하면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다. 다만 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 하고, 임대인에게 정당한 사유가 있으면 배상 책임은 인정되지 않는다.

카페를 5년 운영한 A씨는 폐업을 결심하고 권리금 4천만 원에 가게를 넘길 새 임차인을 직접 구했다. 그런데 건물주가 갑자기 "새 사람과는 계약 안 한다"며 거절했다.

A씨는 새 임차인에게서 받기로 한 권리금을 고스란히 날렸다. 이런 상황이 바로 권리금 회수 방해다.

권리금 회수기회 보호 조항은 2015년 5월 신설됐고, 2018년 10월 개정으로 보호 기간이 임대차 종료 6개월 전부터로 넓어졌다.

대법원도 2019년(2018다284226) 임차인이 신규임차인을 실제로 주선하지 않았더라도 임대인이 미리 거절 의사를 명확히 했다면 방해로 본다고 판단했다.

권리금은 결코 적은 돈이 아니다. 한국부동산원 상업용부동산 임대동향조사 기준 2024년 전국 상가의 평균 권리금은 3,443만 원, 권리금이 있는 상가 비율은 56.47%였다.

서울은 평균 4,915만 원으로 전국에서 가장 높았다. 이런 목돈을 회수할 기회를 방해받으면 임차인이 입는 손해도 그만큼 커진다.

어떤 행위가 '권리금 회수 방해'인가

권리금은 같은 법 제10조의3에 정의돼 있다. 임차인이 쌓아 온 영업상 노하우, 거래처, 상권 위치 같은 유⋅무형 이점에 대한 대가다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항은 임대인의 방해 행위를 금지한다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지, 다음 4가지 행위로 임차인의 권리금 회수를 막지 못한다.

1. 신규임차인에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
2. 신규임차인이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위
3. 주변 시세보다 현저히 높은 차임⋅보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위

실무 분쟁도, 최근 대법원 판단도 대부분 4번 유형에 몰려 있다.

손해배상은 얼마나 받나

배상액은 '신규임차인이 임차인에게 주기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액을 넘지 못한다(제10조의4 제3항).

종료 당시 권리금은 대개 권리금 감정평가로 산정한다. 즉 방해받은 권리금 전액이 아니라, 감정가와 약정 권리금 가운데 낮은 쪽이 상한선이다.

계약서상 권리금이 아무리 높아도 감정가가 낮으면 감정가까지만 인정될 수 있다.

'정당한 사유'가 있으면 배상 못 받는다

임대인에게 제10조 제1항 각 호의 갱신 거절 사유가 있으면 방해로 보지 않는다. 차임을 3기분 연체한 경우, 무단 전대한 경우, 건물을 철거⋅재건축해야 하는 경우 등이다.

또 제10조의4 제2항은 신규임차인이 보증금⋅차임을 낼 자력이 없는 경우, 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우 등을 정당한 사유로 본다. 청구 전에 내 임대인이 이 사유에 해당하는지부터 따져봐야 한다.

최근 판례도 이 경계를 촘촘히 갈랐다. 대법원은 2024년 7월(2024다232530) 재건축⋅철거 필요성이 객관적으로 인정되지 않는데도 계획을 앞세워 짧은 임대 기간만 제시하는 등 특별한 사정이 없다면, 신규임차인에게 재건축 계획을 고지한 사정만으로는 방해로 보기 어렵다고 판단했다.

반면 2024다305605 판결에서는 임대인이 직접 영업하겠다는 이유만으로 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약을 거절한 것에는 정당한 사유가 없다고 봤다. 같은 '거절'이라도 사정에 따라 결론이 갈린다는 뜻이다.

청구 전 증거: 내용증명에서 감정평가까지

준비 순서는 다음과 같다.

1. 신규임차인 주선 증빙 확보: 권리금 계약서, 신규임차인 인적사항, 임대인에게 계약 체결을 요청한 기록.
2. 내용증명 발송: "신규임차인 OOO을 주선하니 임대차계약 체결을 요청한다"는 취지를 서면으로 남긴다. 임대인의 거절 의사도 문자⋅녹취로 남긴다.
3. 권리금 감정평가: 종료 당시 권리금을 산정할 감정을 준비한다.
4. 소송 제기: 위 증거로 손해배상 소송을 낸다.

거절 의사를 명확히 한 정황이 남아 있으면, 실제 계약이 무산됐어도 청구가 가능하다.

소멸시효 3년, 기산점 놓치면 못 받는다

손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 소멸시효로 소멸한다(제10조의4 제4항).

함정은 기산점이다. 실제로 가게를 언제 비웠는지가 아니라 '임대차 종료한 날'이 기준이다. 계약 만료일과 실제 퇴거일이 다르면 시효가 생각보다 일찍 끝날 수 있으니, 종료일 계산부터 정확히 해야 한다.

환산보증금 넘는 상가도 보호된다

권리금 회수기회 보호는 보증금 규모와 무관하게 적용된다. 대항력⋅우선변제권 등은 환산보증금이 일정액을 넘으면 적용이 제한된다.

하지만 제10조의4는 환산보증금 초과 상가에도 그대로 적용된다. 대형 상권의 고액 임대차라도 권리금 회수 방해에 대한 손해배상 청구는 열려 있다.

FAQ

Q1. 새 임차인을 아직 못 구했는데 건물주가 미리 거절했다. 청구할 수 있나?

A. 대법원 2018다284226 판례는 임대인이 신규임차인과 계약하지 않겠다는 의사를 명확히 표시했다면, 임차인이 실제 주선을 하지 않았더라도 방해가 성립할 수 있다고 봤다. 거절 의사 정황을 서면⋅녹취로 확보해 두는 것이 중요하다.

Q2. 권리금 계약서에 쓴 금액을 전부 받을 수 있나?

A. 아니다. 제10조의4 제3항상 배상 상한은 약정 권리금과 종료 당시 감정 권리금 중 낮은 금액이다. 감정가가 계약 금액보다 낮으면 감정가가 한도가 된다.

Q3. 임대차가 끝난 지 2년이 지났다. 아직 청구 가능한가?

A. 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사해야 한다(제10조의4 제4항). 2년이 지났다면 시효가 남아 있으나, 기산점 계산이 애매하면 서두르는 편이 안전하다.