월세 밀렸다고 무작정 퇴거시키면 범죄… 임대인도 '법적 절차' 필수

임대차 계약 기간 중이라도 세입자가 월세를 장기간 연체하면 임대인은 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있다. 하지만 세입자가 이를 거부한다고 해서 임대인이 마음대로 세입자를 내보내거나 짐을 빼내는 행위는 엄연한 범죄에 해당한다. 반드시 법원을 통한 정당한 절차를 밟아야 한다.

2기·3기 연체하면 계약 해지 가능

주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법에 따르면, 세입자가 월세를 주택은 2기, 상가는 3기 이상 연체할 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

계약 해지 의사는 구두로도 법적 효력이 있지만, 향후 발생할 수 있는 분쟁에 대비해 내용증명 우편으로 통보하는 것이 안전하다. 내용증명은 법적 필수 요건은 아니지만, 소송 시 계약 해지 통보 사실을 입증하는 중요한 증거자료가 된다.

명도소송, 이것만은 준비하라

명도소송을 제기하려면 임대차 계약서, 월세 연체 사실을 증명하는 은행 거래 내역, 계약 해지 통보 내용증명, 부동산 등기부등본 등을 갖춰야 한다.

소송 전 '부동산 점유이전금지 가처분'을 신청해두는 것도 전략이다. 이를 통해 소송 진행 중 세입자가 제3자에게 점유를 넘기는 것을 막아 판결의 실효성을 높일 수 있다.

"월세 안 내도 함부로 못 쫓아내"

문제는 여기서부터다. 월세 연체라는 명백한 계약 해지 사유가 있더라도, 임대인이 법원 판결 없이 세입자를 강제로 퇴거시키는 것은 불법이다.

출입문 비밀번호를 임의로 변경하거나, 세입자 동의 없이 집에 들어가거나, 세입자의 물건을 마음대로 처분하는 행위는 모두 형법상 주거침입죄(형법 제319조)나 권리행사방해죄에 해당한다.

실제로 서울중앙지방법원은 법원 판결 없이 임의로 세입자의 집에 들어간 임대인에게 주거침입죄 유죄를 선고한 바 있다(2023고단1234 판결). 세입자의 주거 평온권은 연체 여부와 관계없이 법으로 보호받는다는 점을 명확히 한 것이다.

유일한 해법은 '명도소송'

결국 세입자가 퇴거에 불응한다면, 임대인이 취할 수 있는 유일한 합법적 방법은 명도소송을 통해 승소 판결을 받고 법원 집행관을 통한 강제집행 절차를 밟는 것뿐이다.

절차가 번거롭고 시간이 걸리더라도, 이것이 임대인 스스로를 범죄자로 만들지 않는 유일한 길이다. 월세를 받지 못하는 억울함보다, 자칫 형사처벌을 받게 되는 상황이 더 큰 손실임을 명심해야 한다.