집을 사고 보니 이전 세입자가 극단적 선택…안 알려준 전 집주인에 손해배상 가능?

오랫동안 꿈꿔왔던 '나만의' 집을 드디어 갖게 된 A씨. 아파트가 아니라, 조용한 주택가 빌라였지만 A씨는 만족하면서 살았다.

그런데 지내다 보니 이상한 이야기를 듣게 됐다. A씨 집에서 이전 세입자가 극단적 선택을 했다는 것이다. 이를 듣게 된 뒤, 왜 이사 온 날 동네 주민들이 자신을 이상하게 쳐다봤는지 조금이나마 이해하게 됐다. A씨는 아무리 좋게 생각하려고 해도 께름직한 마음이 쉽게 가시지 않는다. 만약, 해당 사실을 알았다면 이 집을 사지 않았을 것 같다. 그런데 이전 집주인은 이런 사실에 대해 일절 언급도 없었다.

이 얘기를 미리 해주지 않았던 전 집주인을 법적으로 문제 삼을 수 있을까. 현재 상황에서 다른 집을 구하기 어려운 상황. 이에 계약 취소 보다는 손해배상을 받을 수 있는지 궁금하다.

일단, 우리 대법원은 "부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다"고 본다. 그리고 이와 같은 고지의무 대상은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 원칙에 의하여도 인정될 수 있다고 보고 있다.

그리고 A씨 사안을 살펴본 변호사들은 '세입자가 해당 집에서 극단적 선택을 했다는 사실'은 부동산 매매 계약 시 매수인(집을 사는 사람)에게 반드시 알려주어야 할 '중요 사항'이 될 수 있다고 말한다.

법무법인(유한) 강남의 김상윤 변호사는 "전 세입자가 극단적 선택을 했다는 것은 집 계약 여부를 결정지을 수 있는 중요한 부분이 될 수 있다"고 했다. 이어 "계약의 중요한 부분을 고지하지 않았다고 볼 수 있어 기망에 의한 취소를 요구하거나 혹은 손해배상을 청구를 할 수 있다"고 김상윤 변호사는 말했다.

전 집주인의 행동은 '고지의무(告知義務)' 위반에 해당한다는 취지다. 대법원은 고지의무 위반에 대해 부작위(不作爲⋅마땅히 해야 할 일을 일부러 하지 않음)에 의한 기망행위로 보고, 사기죄가 성립된다고 보고 있다. 그러니 민법 제110조(사기에 의한 의사표시)를 근거로 계약 취소가 가능하다는 것.

다만, A씨는 현재 계약 취소까지 염두에 두지는 않고 있는 상황이다. 이에 대해 '변호사 이용익 법률사무소'의 이용익 변호사는 "민법 제110조에 따라 계약취소를 할 수 있지만, 계약을 취소하지 않고 손해배상만 청구하는 것 역시 가능하다"고 조언했다.

2006년 대법원은 비슷한 사안에서 "고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로, 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있다"고 했다. 다만, "분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있다"고도 말했다. 이를 바탕으로 보면, A씨가 원하는 대로 전 집주인을 상대로 고지의무 위반을 문제 삼아 손해배상을 청구하는 데 문제없다.