"퇴거 45일 전 통보했을 뿐인데"…보증금 돌려받을 수 있을까?

월세 계약 만료를 약 한 달 반 앞두고 이사를 통보한 세입자가 '자동 연장'을 이유로 3개월 치 월세를 요구받는 황당한 상황에 놓였다.

계약서의 '2개월 전 통보' 조항을 두고 법률 전문가들 사이에서도 의견이 팽팽하게 맞서고 있다.

일부는 계약이 만료일에 정상 종료된다고 보는 반면, 다른 일부는 법적으로 자동 갱신돼 3개월 후에야 나갈 수 있다고 분석한다.

세입자의 편에서 내 보증금을 지킬 현실적인 대응책은 무엇인지 짚어본다.

"2개월 전 통보 안 했으니 자동 연장입니다"

1년 월세 계약 만료일(2026년 4월 20일)을 앞둔 세입자 A씨는 지난 3월 6일, 관리소에 계약 만료일에 맞춰 퇴거하겠다는 의사를 밝혔다.

하지만 돌아온 것은 "퇴거 2개월 전까지 통보하라는 계약 내용을 지키지 않아 자동 연장됐다"는 통보였다.

심지어 관리소는 A씨에게 직접 월세를 올려 다음 세입자를 구하거나, 당장 이사를 나가는 조건으로 3개월 치 월세를 더 내는 방안을 건물주에게 제안해 보겠다고 했다.

계약 만료일에 맞춰 이사를 계획했던 A씨는 그야말로 날벼락을 맞은 셈이다.

엇갈린 변호사들… '4월 퇴거 가능' vs '6월은 돼야'

A씨의 사연에 대해 법률 전문가들의 의견은 크게 엇갈렸다.

핵심 쟁점은 계약이 '묵시적으로 갱신'되었는지 여부다.

다수의 변호사는 계약서 조항과 상관없이 4월 20일 퇴거가 가능하다고 봤다.

한장헌 변호사(윈앤파트너스 법률사무소)는 "계약서에 '2개월 전 통보' 조항이 있더라도 이는 보통 임대인이 새로운 세입자를 구할 시간을 확보하기 위한 협조 성격의 조항으로 보는 경우가 많아, 이를 지키지 않았다는 이유만으로 계약이 자동으로 연장된다고 단정하기는 어렵습니다"라고 설명했다.

A씨가 만료일 전에 퇴거 의사를 밝혔으므로 자동 갱신 자체가 성립하지 않는다는 논리다.

반면, 법 조항을 엄격하게 해석해야 한다는 반론도 만만치 않다.

주택임대차보호법은 임차인이 계약 만료 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통지하도록 규정하는데, A씨는 이 시한을 넘겼다는 것이다.

이 경우 계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 본다.

법무법인 영민의 김용현 변호사는 "현재 묵시적 갱신 상태에서 3월 6일 자로 계약 해지를 통보했다면 6월 6일 자로 계약 해지로 보아 그에 따른 퇴거 절차를 진행하는 것이 타당합니다"라고 분석했다.

법에 따라 해지 통보 후 3개월이 지나야 효력이 발생하므로, 퇴거 가능일이 6월 6일이 된다는 의견이다.

부당한 요구, '내용증명'으로 맞서라

전문가들의 법적 해석은 갈리지만, 건물주 측이 '월세 3개월 치'를 선불로 요구하거나 새로운 세입자를 구해 오라고 강요하는 것은 명백히 부당하다는 점에는 이견이 없다.

세입자는 법적으로 실제 거주하는 기간만큼의 월세만 지급할 의무가 있다.

만약 임대인이 계속 부당한 주장을 펼친다면, 가장 효과적인 대응 무기는 '내용증명'이다.

김상훈 변호사(법무법인 도모)는 실질적인 압박 수단으로 내용증명 발송을 추천했다.

김 변호사는 "다만 관리소 측의 주장이 강경하다면 실무적으로는 내용증명 발송을 통해 계약 종료 의사를 명확히 하고, 만료일 이후 보증금 반환 지체에 따른 이자 청구 및 임차권등기명령 가능성을 미리 고지하여 상대방을 압박하는 전략이 효과적입니다"라고 조언했다.

내용증명은 언제 퇴거 의사를 밝혔고, 법적으로 언제 계약이 종료된다고 생각하는지 명확한 입장을 담아 우체국을 통해 발송하는 공식 문서다.

이는 추후 법적 분쟁이 발생했을 때 자신의 주장을 입증하는 결정적인 증거가 될 수 있다.