치매 환자인 노모의 대리인으로 집을 매각하려는데, 공동상속인 인감증명 있으면 되나?

A씨의 90세 된 노모가 뇌출혈로 혈관성 치매가 발생하고 거동이 불편해져 병원에 입원했다. 노모는 인지장애와 언어장애가 생겨 의사소통 능력을 잃었다. 따라서 퇴원하더라도 혼자서 생활할 수 없고, 요양병원에서 생활해야 할 형편이다.

그래서 큰딸 A씨가 형제자매 동의를 받아 이 집의 처분을 추진하고 있다. 매각 대금으로 병원비 등 어머니 뒷바라지에 들어가는 비용을 충당하기로 한 것이다. 부동산중개업소에서는 위임장만 있으면 A씨가 대리인이 돼 어머니 집을 매매할 수 있다고 했다.

마침 집을 사겠다는 사람이 나와 매매계약을 체결했다. 그런데 부동산중개업소에서는 매매가 성립하려면 공동상속인들의 인감이 있어야 한다고 말을 바꿨다.

A씨는 이런 경우 부동산매매를 위해 실제로 필요한 게 무엇인지, 변호사에게 자문했다.

변호사들은 부동산 소유자가 치매 환자인데 의사능력이 있다면 대리인이 ‘위임장’을 받아 부동산매매계약을 진행할 수 있다고 말한다. 하지만 의사능력이 없거나 부족하다면 위임장을 통한 매매가 어렵다고 했다.

법률사무소 HY 황미옥 변호사는 “거래 계약 체결 시점에 노모가 계약의 내용을 이해할 만한 법률상 능력을 갖추고 있을 때만 위임이 유효하다”고 말했다. A씨의 노모가 치매로 의사능력을 상실했다면 작성된 위임장이 효력을 갖기 어렵다는 취지다.

황 변호사는 “부동산 중개인은 ‘가족들(공동상속인들)의 인감 증명서가 필요하다’고 말하나, 가족들의 인감 증명서와 위임장을 갖추었다고 해서 의사능력 없는 노모의 계약이 유효하지는 않다”고 부연했다.

변호사들은 따라서 A씨의 경우 법원에 성년후견개시심판을 청구해 후견인을 선임한 뒤, 법원의 감독을 받아 부동산을 매각해야 한다고 말한다.

법률사무소 보민 이승주 변호사는 “노모가 의사능력이 없거나 부족하다면 빨리 성년후견 신청을 한 뒤 임시후견인 결정을 받아서 법원으로부터 부동산매매 관련 허가를 받아 진행하는 게 맞다”고 짚었다.

황미옥 변호사는 “만일 그렇지 않으면 계약 자체가 무효라는 시비에 휘말릴 수 있고, 실제로 계약이 무효로 판단될 수 있다”고 지적했다.

법률사무소 예우 이우석 변호사도 “A씨가 노모 명의의 법률행위를 하기 위해서는 성년후견인이 돼야 하고, 그러려면 법원에 심판청구를 해야 한다”며 “그렇지 않으면 모든 법률행위는 대리권 없는 자에 의한 무권대리로 무효”라고 했다.

법률사무소 엘엔에스 김의지 변호사는 “성년후견개시심판 청구는 아무리 빨라도 2개월 이상은 소요되며, 다른 공동상속인들의 동의가 없다면 전문가 성년후견인이 선임된다”고 했다.