전세금 떼먹고 '하자' 이의 신청한 임대인…"2년 뒤 재판 기다려야 하나?"

전세 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 않는 임대인에 맞서 어렵게 임차권등기명령까지 마쳤지만, 임대인이 “집에 하자가 있다”며 이의신청으로 역공에 나섰다.

당장 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금을 받아야 하는 임차인으로선 법적 분쟁으로 지급이 지연될까 애가 타는 상황.

법률 전문가들은 임대인의 주장이 등기 자체를 뒤집긴 어렵지만, 보증금 지급 절차의 발목을 잡을 수 있다며 예상치 못한 ‘함정’부터 확인하라고 입을 모은다.

보증금 대신 날아온 ‘이의신청’… 2년 뒤 재판, 기다려야 하나?

임차인 A씨는 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못해 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에 기재까지 완료했다.

대항력 유지를 위해 전입 상태를 유지하며 HUG에 보증금 반환보증 이행을 청구하고 지급을 기다리던 중, 임대인이 ‘하자 및 원상복구’를 이유로 임차권등기명령에 대한 이의신청을 제기했다는 소식을 접했다.

심지어 법원이 지정한 심문기일은 2년 뒤. A씨는 임대인의 이의신청으로 HUG 보증금 지급이 지연될 가능성은 없는지, 2년 뒤로 잡힌 재판을 마냥 기다려야 하는지 법률 전문가들에게 조언을 구했다.

‘하자 트집’, 임차권 등기 취소시킬 수 있나? 전문가들 “어렵지만…”

전문가들은 임대인의 ‘하자’ 주장이 임차권등기명령의 효력을 뒤집기는 어렵다고 입을 모은다.

임대환 변호사(법률사무소 지헌)는 “임대인의 하자나 원상복구 주장은 임차권등기명령의 효력에 영향을 미치기 어렵습니다”라며 “주택임대차보호법상 임차권등기명령은 '임대차 종료'와 '보증금 미반환'이라는 객관적 요건만 충족되면 발령되는 것입니다”라고 명확히 설명했다.

즉, 임대인의 주장은 보증금 액수를 다투는 별도 소송에서 따질 문제이지, 임차인의 권리 보전을 위한 임차권등기 자체를 무력화할 순 없다는 의미다.

다만 변호사들은 마냥 기다리기보다 임대인의 주장을 반박하는 답변서를 법원에 미리 제출해 분쟁의 소지를 줄이는 ‘선제적 대응’이 필요하다고 한목소리로 조언했다.

진짜 문제는 ‘HUG 지급 지연’… 임대인의 노림수?

임대인의 주장이 등기 효력에 영향을 미치기 어렵다 해도, HUG의 보증금 지급 절차에는 치명적인 발목을 잡을 수 있다. 임대환 변호사는 이 문제에 대해 “영향을 줄 가능성이 매우 높습니다”라고 단언했다.

그는 “임대인이 임차권등기명령에 대해 이의신청을 제기한 것은 보증금 반환 의무에 대해 법적으로 다투고 있다는 공식적인 의사표시입니다”라며 “주택도시보증공사(HUG)는 내부 규정에 따라 이러한 법적 분쟁이 진행 중인 경우, 이의신청에 대한 법원의 최종 결정이 나올 때까지 보증금 지급 절차를 보류하는 것이 일반적입니다”라고 설명했다.

결국 임대인의 이의 신청은 그 자체로 보증금 지급을 지연시키는 강력한 압박 카드가 되는 셈이다. 따라서 신속하게 법원의 기각 결정을 받아내는 것이 보증금을 하루빨리 받는 핵심 열쇠가 된다.

진짜 함정은 ‘거주 유지’…변호사의 경고

그런데 A씨의 상황에서 더 큰 문제가 지적됐다. 바로 A씨가 아직 해당 주택에 ‘거주하며 월세까지 내고 있다’는 점이다.

신은정 변호사(로버스 법률사무소)는 “질문자님의 상황을 재검토해 보면 이의신청보다 현재 주택에 계속 거주 중인 부분이 더 큰 문제입니다”라며 결정적인 지적을 내놓았다.

신 변호사는 “주택도시보증공사의 보증금 이행 청구를 위해서는 원칙적으로 임차권등기명령 완료 후 해당 주택에서 완전히 퇴거하여 명도를 마쳐야 합니다”라고 경고하며 “거주와 임차료 지급을 유지하면, 대위변제 요건을 충족하지 못해 지급이 거절되거나 크게 지연될 수 있습니다”라고 덧붙였다.

임대인의 이의 신청에 대응하는 것과 별개로, 보증기관의 지급 요건을 충족했는지부터 다시 확인해야 한다는 지적이다. 법적 절차에 신경 쓰다가 정작 가장 중요한 HUG의 지급 요건을 놓치는 우를 범해서는 안 된다는 것이다.