가계약금 받은 상태에서 매매계약 취소⋯배액배상 기준은 계약금인가, 가계약금인가

"매매금 10억원, 계약금 10%, 중도금 0원, 잔금 지급은 2021년 X월 X일. 2000만원을 계약금 일부로 송금 후, 계약서 작성일자는 조율. 금일 입금하는 계약금 일부는 민법상 계약금 규정을 준용한다."

이런 문자를 주고받은 상태에서 집주인이 매매계약 파기를 원한다면 배액배상 금액은 얼마일까. 계약금 1억원(매매금액 10억의 10%)을 기준으로 할까, 아니면 가계약금 2000만원을 기준으로 해야 할까.

어떤 것을 기준으로 하느냐에 따라 배액배상 금액은 2억원(1억원의 2배)과 4000만원(2000만원의 2배)으로 큰 차이가 난다. 변호사들에게 의견을 구해봤다.

변호사들도 이에 대해 의견이 갈렸다. 다만 다수의 변호사가 '계약이 성립된 상태'라고 판단해, 계약금 1억을 기준으로 배액배상을 해야 한다고 의견을 내놨다.

법무법인 해냄 조대진 변호사는 "매매 목적물(아파트)과 가액(10억원) 등이 결정되었으므로 계약이 성립된 것으로 판단된다"며 "매도인(집주인)이 계약을 파기하려면 계약금의 배액을 상환해야 한다"고 했다.

배액배상은 계약 성립 여부에 달려 있는데, 이 경우는 계약이 이미 체결됐다고 봐야 한다는 것이다.

'변호사 최진혁 법률사무소'의 최진혁 변호사는 "매매 목적물과, 대금 그리고 이행기(계약금 납부일) 부분도 특정되었다면 계약이 성립됐다고 봐야 한다"며 "이 경우 가계약금의 배액이 아닌 계약금 배액을 해약금으로 지급해야 한다"고 말했다.

법률사무소 인도의 안병찬 변호사도 "계약의 중요 부분이 확정된 것으로 보이므로, 가계약금이 아닌 계약금의 배액 상환해야 할 것"이라고 했고, 정현 법률사무소의 송인욱 변호사 역시 "계약금을 기준으로 배액 배상이 이루어져야 한다"는 견해를 보였다.

하지만 가계약금을 기준으로 배액배상을 하면 된다는 변호사들도 있다.

법무법인 선린의 강남분사무소의 주명호 변호사는 "계약금이 아닌 가계약금의 배액 배상을 하면 계약을 해제할 수 있을 것"으로 봤다.

주 변호사는 "부동산매매에서 계약금 중 일부가 지급됐을 때, 지급된 금액의 배액이 아니라 약정된 계약금의 배액 배상을 하여야 한다는 대법원 판례가 있긴 하다"면서도 "이는 정식 계약서가 작성된 경우"라고 했다.

이어 "부동산중개업소로부터 받은 '금일 입금하는 계약금 일부는 민법상 계약금 규정을 준용합니다'라는 내용이 오히려 지급된 가계약금을 기준으로 배액배상 하면 된다는 의미가 되기도 한다"고 주 변호사는 봤다.

법무법인 조율의 노영호 변호사도 "계약금의 배액을 배상할 것은 아니다"며 "계약금을 다 받지도 않았는데 2배를 줄 이유가 없다"고 했다.

"계약금 계약은 대표적인 '요물계약(要物契約)'이고, 이는 계약금 전액을 받아야 효력이 있기 때문"이라고 노 변호사는 말했다. 덧붙여 "현재 가계약금에 관한 법리가 명확하지 않아 의견이 분분하지만, 하급심 판결은 대체로 계약서를 쓰지 않았다면 가계약금을 증거금으로 보는 경향이 있다"며 "많아도 가계약금의 2배를 배상하면 될 것"이라고 했다.

매수인(집을 사려는 사람)과 협상하기에 따라 가계약금만 돌려주고 계약 해지를 할 수도 있을 것으로 보는 변호사도 있었다.

법무법인 도우화산 서울사무소의 윤호근 변호사는 "가계약금만 받은 단계라면 일단 가계약금을 돌려주면서 해약을 통지하되, 매수인이 이의를 제기하면 가계약금의 배액배상을 하고 해약하라"고 조언했다.