입주 한 달 전 계약 파기, '배액배상 했으니 끝'이라는 집주인…추가 손해배상 가능할까?

월세 계약을 맺고 입주 날짜만 손꼽아 기다리던 A씨는 날벼락 같은 소식을 들었다. 입주를 한 달도 채 남기지 않은 시점에 집주인이 일방적으로 계약을 파기한 것이다.

집주인은 계약금의 두 배를 돌려주며 모든 책임이 끝났다고 하지만, A씨는 이미 비싼 단기 임대 숙소에 들어간 뒤였다. 이 경우 배액배상금을 넘는 실제 손해를 추가로 청구할 수 없을까?

'계약금 두 배 줬으니 끝' 임대인 주장, 법적으로는

A씨는 5월 22일 입주를 위해 지난 4월 4일 보증금 1억 원, 월 150만 원에 월세 계약을 맺고 계약금 1000만 원을 보냈다. 이후 입주 전까지 머물 곳으로 월 240만 원짜리 단기 임대 숙소에 들어갔다.

그런데 4월 24일, 임대인이 주택담보대출을 이유로 돌연 계약 파기를 통보하고 계약금의 두 배인 2000만 원을 돌려줬다.

임대인은 계약금 배액을 상환했으니 추가 배상 책임은 없다는 입장이다. 실제로 우리 민법은 계약 당사자가 이행에 착수하기 전까지 임대인은 계약금의 배액을 상환하고, 임차인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있다(민법 제565조).

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "임대인이 계약금의 배액인 2천만 원을 상환하며 일방적으로 계약을 해제했다면 이는 법적으로 유효한 절차이며, 원칙적으로 추가 배상 의무는 소멸한다"고 설명했다.

법무법인 랜드로 신지수 변호사 또한 "계약금에 의한 해제는 배액상환으로 이뤄지고 그 배액이 해약금(손해배상 예정)의 성격을 가지므로, 통상은 실제 손해가 그보다 크더라도 배액을 넘는 추가 배상은 인정되지 않는 것이 일반적"이라고 말했다.

배액배상 넘는 '실제 손해' 발생했다면? '특별손해' 입증이 관건

하지만 변호사들은 배액배상으로 모든 책임이 사라지는 것은 아니라고 지적한다. 배액배상금을 초과하는 실제 손해가 발생했고, 이를 입증할 수 있다면 추가적인 손해배상 청구를 시도해 볼 수 있다는 것이다.

법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "배액배상은 손해배상의 최저선일 뿐, 실제 손해가 그 이상이라면 초과분에 대한 청구가 가능하다"며 "계약이 정상 이행되었다면 발생하지 않았을 손해, 즉 단기임대 추가 비용과 정상 월세와의 차액 등을 손해로 구성하여 청구할 수 있다"고 조언했다.

이러한 추가 손해는 법적으로 '특별손해'에 해당한다. 특별손해를 배상받기 위해서는 채무자(임대인)가 계약 파기 당시 그 사정을 알았거나 알 수 있었어야 한다(민법 제393조 제2항).

A씨의 경우, 입주를 위해 비싼 단기 임대에 머물고 있다는 사정을 임대인이 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증해야 하는 것이다.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 "추가 손해는 특별손해로서 임대인이 예견할 수 있었는지가 핵심"이라며 "임대인이 임차인의 이사 일정, 기존 거주 종료, 단기임대 필요성 등을 알고 있었는지에 따라 추가 손해배상 가능성이 달라진다"고 말했다.

현실적으로 쉽지 않지만…'임대인의 예견 가능성' 입증이 핵심

다만 변호사들은 배액배상을 넘는 추가 손해를 인정받는 것이 현실적으로 쉽지 않다고 입을 모은다. 법원이 계약금을 손해배상액의 예정으로 보고 그 이상의 배상을 엄격하게 제한하는 경향이 있기 때문이다.

법무법인 대한중앙 조기현 변호사는 "질문자님 사안의 경우 냉정하게 말씀드리자면 추가 배상은 어렵다"고 잘라 말했다. 신은정 변호사 역시 "민사소송을 제기하더라도 기각될 확률이 높아 추가적인 비용과 시간만 낭비될 우려가 크다"고 내다봤다.

소송을 결심한다면 철저한 증거 확보가 필수다. 법무법인 정향 장두식 변호사는 "단기임대 고액비용·대체월세 차액 같은 항목은 특별손해로 다툼이 될 수 있어, 임대인이 채무불이행 시점까지 그 사정을 알았거나 알 수 있었는지가 핵심"이라고 강조했다.

이미 주고받은 내용증명에 이런 사정을 구체적으로 통지했다면, 예견 가능성 입증에 유리하게 작용할 수 있다.