'매출 10%'가 월세인데…'영업중단' 통보한 임차인의 배짱

월세 대신 '매출 10%'를 받기로 하고 프랜차이즈 본사에 건물을 빌려준 임대인 A씨. 그러나 본사와 가맹점주 간 분쟁으로 가게가 갑자기 문을 닫으며 A씨의 임대 수입은 '0원'이 됐다.

임차인은 "매출이 없으니 임대료도 없다"는 입장이지만, 법조계는 계약의 근간을 흔드는 '신의칙 위반'이라며 임대인의 손을 들어줬다. 전문가들은 과거 평균 매출을 기준으로 손해배상을 청구하고, 내용증명 발송으로 즉각 대응에 나서야 한다고 입을 모았다.

'매출 10%' 월세 계약의 함정… 하루아침에 수입 '0원' 된 건물주

프랜차이즈 본사와 건물 임대차 계약을 맺은 A씨의 속이 타들어가고 있다. 계약 조건은 고정 월세 없이 '순매출액의 10%'를 임대료로 받는 이른바 '수수료 방식'. 하지만 믿었던 프랜차이즈 매장은 2026년 7월까지인 계약 기간을 한참 남겨둔 채 올해 1월 말부터 기약 없이 문을 닫았다.

임차인인 본사와 실제 매장을 운영하던 가맹점주 사이에 분쟁이 터진 것이 원인이었다. 영업이 완전히 멈추자 매출은 '0원'이 됐고, A씨의 임대료 수입 역시 하루아침에 끊겼다. A씨는 "영업 중단으로 매출이 '0원'이 되어, 임대료를 한 푼도 받지 못하고 있으며 건물은 방치되고 있다"며 답답함을 토로했다. 임차인 측은 '매출이 없으니 임대료도 없다'는 주장만 되풀이하고 있다.

'영업 의무' 조항 없어도…법조계 "신의칙 위반, 명백한 채무불이행"

계약서에 '영업을 계속해야 할 의무'가 명시되지 않았다는 점이 A씨의 발목을 잡는 듯 보였다. 하지만 법률 전문가들은 임차인의 주장이 법적으로 타당성을 인정받기 어렵다고 한목소리로 진단했다. 매출액에 따라 임대료를 정하는 계약의 특성상, 임차인에게는 성실하게 영업을 지속해야 할 '신의성실의 원칙(신의칙)'에 따른 묵시적 의무가 인정된다는 것이다.

법무법인 도모 김상훈 변호사는 "매출액에 따라 임대료를 지급하는 방식의 임대차 계약에서는 임차인의 적극적인 영업 활동이 계약의 본질적인 요소로 작용합니다"라고 설명했다.

법무법인 에이펙스 김수윤 변호사 역시 "판례와 신의칙에 비추어 볼 때 임차인이 자신의 가맹점 관리 실패나 내부 분쟁을 이유로 영업을 중단하여 매출을 '0'으로 만든 것은 명백한 채무불이행에 해당합니다"라고 못 박았다.

김 변호사는 이어 "상대방이 가맹점주와의 분쟁이라는 외부 요인을 핑계로 면책을 주장할 가능성이 큽니다. 그러나 이는 임차인 내부의 사정일 뿐 임대인과의 계약 관계에서는 정당한 항변 사유가 될 수 없음을 명확히 인지시켜야 합니다"라고 강조하며 임차인의 주장을 일축했다.

손해액은 '과거 평균 매출' 기준…"독촉 아닌 '독구'로 법적 대응 시작"

그렇다면 A씨는 어떤 법적 조치를 취할 수 있을까. 변호사들은 '손해배상 청구'가 가능하다고 입을 모은다. 손해배상액은 영업이 정상적으로 이뤄졌을 때 기대할 수 있었던 임대료를 기준으로 산정된다.

법무법인 심의 심준섭 변호사는 "영업 중단 직전 3개월 또는 1년 평균 매출액에 수수료율 10%를 곱한 금액을 기준으로 손해배상액을 산정할 수 있습니다"라고 조언했다. 이 손해배상 채권은 향후 임대차 계약이 끝날 때 보증금에서 우선적으로 공제할 수 있다.

전문가들은 가장 먼저 취해야 할 조치로 '내용증명 발송'을 꼽았다. 제로변호사 홍윤석 변호사는 "즉시 내용증명을 발송하여 '기한 내 영업 재개 요청 및 미이행 시 계약 해지와 손해배상 청구' 의사를 명확히 통지해야 합니다"라고 말했다.

특히 더신사 법무법인 장휘일 변호사는 "임차인에게 영업 재개 또는 적정 임대료 지급을 독구하는 내용증명을 발송하여 증거를 확보하고, 계약서상 중대한 위반을 이유로 계약 해지 절차를 검토해야 합니다"라고 강조했다.

김수윤 변호사는 한발 더 나아가 "지금부터 매장 폐쇄 상태를 사진이나 동영상으로 기록하고, 일 단위로 발생하는 손실액을 계산하여 증거를 확보하는 작업이 향후 소송에서 가장 강력한 무기가 될 것"이라며 증거 확보의 중요성을 역설했다.