상가 경매 낙찰받았더니 전 주인 관리비 폭탄…전부 내야 하나요?

경매로 상가를 낙찰받았을 뿐인데, 전 주인이 남긴 막대한 체납 관리비 청구서가 날아왔다. 관리규약조차 없는 유령 건물 같은데, 이 돈을 전부 물어줘야 할까?

법률 전문가들은 "복도, 엘리베이터 등 공용부분 관리비는 승계하는 것이 맞다"면서도 "전 주인의 개인 전기료나 연체료까지 책임질 의무는 없다"고 선을 그었다.

부당한 청구 내역을 낱낱이 분리해내는 것이 승패 관건이다.

규약도 없는데 빚더미…법원 "관리단은 자동 성립"

경매로 상가를 산 A씨는 황당한 고지서를 받았다. 관리업체가 나타나 이전 소유주가 수개월간 내지 않은 관리비 전액을 내라는 것이었다.

심지어 해당 건물은 관리단이 제대로 꾸려지지도 않았고, 명확한 관리규약조차 찾아볼 수 없었다.

A씨는 억울함을 호소했지만, 1심 법원은 관리업체 손을 들어줬다. 판결문에는 구체적인 이유조차 기재되지 않아 답답함만 쌓여갔다.

하지만 법률 전문가들은 관리규약이 없다는 사실만으로 관리비 납부 의무가 사라지는 것은 아니라고 지적했다.

법무법인 랜드로의 신지수 변호사는 "집합건물법 제23조에 따라 관리단은 구분소유 관계가 성립되면 별도의 조직 행위 없이도 당연히 설립됩니다"라고 설명했다. 즉, 건물이 실질적으로 관리되어 왔다면 그 이익을 본 소유자는 비용을 부담하는 것이 원칙이라는 의미다.

낙찰자의 책임 범위는? 공용부분에만 한정

그렇다면 경매 낙찰자는 어디까지 책임을 져야 할까?

법원은 체납 관리비를 ‘공용부분’과 ‘전유부분’으로 명확히 구분하여 책임을 한정한다.

대법원 판례는 경매 낙찰자와 같은 특별승계인은 전 소유자 빚 중에서 건물 전체의 이익을 위해 공동으로 사용된 공용부분 관리비만 승계한다고 일관되게 판시하고 있다.

법무법인대한중앙 조기현 변호사는 "대법원 2001다8677 판결 등 일련의 판례는 전 소유자의 체납 관리비가 모두 승계되는 것이 아니라, 공용부분 관리비에 한하여 특별승계인에게 승계된다는 입장을 취하고 있습니다"라고 밝혔다.

공용부분 관리비란 복도·계단·엘리베이터 유지비, 화재보험료, 건물 청소비처럼 모든 입주자가 함께 이익을 보는 비용을 말한다.

반대로 각 상가 호실 내부에서 사용한 전기·수도요금 같은 전유부분 관리비는 전 소유자의 개인 채무이므로 낙찰자가 갚을 필요가 없다.

대법원은 관리비 납부를 미뤄 발생한 연체료 역시 위약벌의 일종으로 보아 새로운 소유주에게 승계되지 않는다고 못 박았다.

승소하려면…관리비 내역 분리가 관건

A씨처럼 1심에서 불리한 결과를 받았더라도 항소심에서 충분히 다퉈볼 여지가 있다.

변호사들은 관리업체가 청구한 금액의 상세 내역을 받아 공용부분과 전유부분 비용, 그리고 연체료를 철저히 분리하는 작업이 승패를 가를 것이라고 입을 모았다.

모두로 법률사무소의 한대섭 변호사는 A씨와 같은 상황에 처한 이들을 위해 구체적인 전략을 제시했다.

그는 "관리업체의 청구 내역을 분리하는 작업이 필요합니다. 상대방이 청구한 금액 중에 공용부분 범위를 벗어난 개별 세대 사용 요금이나 법적 근거가 없는 연체료가 섞여 있는지 확인하여 그 부분에 대한 지급 의무가 없음을 주장하셔야 합니다"라고 강조했다.

여기에 더해 관리업체가 관리단으로부터 적법하게 관리 권한을 위임받았는지 그 계약의 절차적 문제를 따져보는 것 역시 유효한 방어 전략이 될 수 있다.