집에 압류 걸렸다며 '소송하고 나가라'는 집주인, 보증금 받을 수 있을까?

월세로 살고 있는 A씨는 묵시적 갱신 상태에서 9월 말 이사를 계획했다. 법에 따라 3개월 전인 6월 말, 집주인에게 이사 사실을 알렸고 집주인도 이를 확인했다.

그런데 이사를 앞둔 8월 중순, 집주인에게서 청천벽력 같은 연락이 왔다. 집에 가압류와 압류가 걸려 새 세입자를 구하지 못했고, 보증금 반환이 어려울 것 같다는 것이다. 그러면서 “필요하면 법적 조치를 취한 뒤 9월 말에 예정대로 이사하라”고 말했다.

A씨는 당장 남은 한 달 치 월세를 내야 하는지, 소중한 보증금을 돌려받으려면 어떤 절차를 밟아야 할지 막막한 상황에 놓였다.

마지막 월세, 내야 하나 말아야 하나…의견 갈린 변호사들

A씨가 6월 말에 해지 통보를 했으므로, 계약은 3개월 뒤인 9월 말에 적법하게 종료된다. 문제는 계약이 끝나기 전 마지막 한 달 치 월세를 내야 하는지다.

다수 변호사들은 원칙적으로 월세를 내야 한다고 조언했다. 계약이 유효하게 존속하는 기간이므로 월세 지급 의무도 그대로 살아있다는 것이다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 “월세를 안 내고 버티면 연체로 잡혀 오히려 임대인에게 해지 사유를 주게 되니 마지막 달까지 정상적으로 내야 한다”고 설명했다.

법무법인 목민 박현익 변호사 역시 “임의로 납부를 중단하면 추후 법적 분쟁에서 불리하게 작용할 여지가 있으므로 해당 기간까지의 월세는 원칙적으로 납부하는 것이 안전하다”고 말했다.

반면, 집주인이 이미 보증금 반환이 어렵다고 밝힌 만큼 현실적인 방법을 택하라는 의견도 있었다. 법무법인 채비 손웅 변호사는 “‘남은 월세는 반환받을 보증금에서 공제해 달라’는 취지를 문자나 내용증명으로 명확히 통지한 뒤 공제 방식으로 처리하는 것이 실무적으로 안전하다”고 조언했다. 다만 기록 없이 미납하면 분쟁 소지가 있으니 반드시 서면 통지를 강조했다.

보증금 지키는 핵심…'임차권등기명령' 완료 전엔 절대 이사 금물

변호사들이 한목소리로 강조한 가장 중요한 절차는 ‘임차권등기명령’이다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가거나 주민등록을 옮기면, 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 잃게 되기 때문이다.

디센트 법률사무소 임호균 변호사는 “보증금을 받지 못한 상태에서 바로 전출하면 대항력·우선변제권 문제가 생길 수 있다”며 “이사 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기가 완료된 것을 확인한 뒤 전출하는 것이 좋다”고 설명했다.

이때 주의할 점은 신청만으로 효력이 생기는 게 아니라는 점이다. 법무법인 창세 민신혜 변호사는 “반드시 등기부에 임차권등기가 완료된 것을 확인한 후 이사·전출해야 한다”며 “최근 대법원도 먼저 이사해 대항력을 잃은 뒤 임차권등기가 되더라도 종전 순위가 소급해 회복되지 않는다고 명확히 판단했다”고 지적했다.

임차권등기 신청부터 완료까지는 통상 2~3주가 걸리므로, 등기가 끝나기 전까지는 짐 일부를 남겨두는 등 점유를 유지해야 한다.

집에 걸린 '가압류', 내 보증금 순위부터 확인해야

임차권등기를 마쳤다면, 그 이후에는 보증금반환청구소송이나 지급명령 신청을 통해 집행권원(판결문 등)을 확보하고, 이를 근거로 해당 주택을 강제경매에 넘겨 보증금을 회수하는 절차를 밟게 된다.

하지만 A씨의 경우 집에 이미 가압류·압류가 걸려 있다는 점이 가장 큰 변수다. 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는지는 A씨의 권리 순위에 따라 달라진다.

신은정 변호사는 “전입신고와 확정일자가 가압류 등기보다 빠르면 우선변제를 받지만, 늦으면 그 채권자들과 나눠 갖게 되어 전액 회수가 어려워진다”고 분석했다.

따라서 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 발급받아 가압류 등 다른 권리가 설정된 날짜와 본인의 전입신고일, 확정일자를 비교해 자신의 순위를 확인하는 것이다. 만약 보증금이 소액임차인 기준에 해당한다면 순위와 무관하게 일부 금액을 최우선으로 변제받을 수도 있다.