“새 세입자 오면 줄게요” 64억 빚더미 집주인의 배짱…5500만원에 발 묶인 세입자 절규

“새 세입자 들어와야 돈 준다” 64억 빚더미 집주인에 묶인 5500만원

“차후 세입자가 들어와야 보증금을 반환할 수 있습니다.”

집주인 딸에게서 날아온 문자 한 통에 세입자 A씨의 세상이 무너져 내렸다. 계약 만료를 앞두고 전세 보증금 5,500만 원을 돌려달라는 당연한 요구에 돌아온 황당한 답변이었다. 계약서상 임대인이 법인이었기에 든든한 방패막이라 믿었지만, 그 믿음은 산산조각 났다.

사건의 시작은 법원에서 날아온 ‘채권 압류 및 추심명령’ 통지서 한 장이었다. 임대인 법인의 실소유주가 이혼 과정에서 진 64억 원의 개인 빚 때문에, 엉뚱하게도 세입자 A씨가 빚을 갚아야 할 ‘제3채무자’로 지정된 것이다. A씨가 법인에 줘야 할 보증금을 채권자에게 대신 지급하라는 압박이었다.

A씨는 즉각 “계약 주체는 법인이므로 개인에게 보증금을 지급할 수 없다”는 진술서를 법원에 제출하며 방어에 나섰다. 하지만 불안의 그림자는 점점 짙어졌다. 집주인과의 연락은 끊겼고, 그의 딸이자 법인 총무이사라는 인물과만 겨우 소통이 가능했다. 설상가상으로 전기·수도·인터넷이 끊길 것이라는 경고까지 받자, A씨는 자비로 공과금을 내며 하루하루를 버텨야 했다.

결정타는 부동산중개업소를 통해 날아들었다. A씨가 사는 집에 한국주택금융공사(HF)를 채권자로 하는 근저당권이 설정됐고, 관할 구청에서 ‘거래 주의’ 공문까지 내려왔다는 소식이었다. 사실상 보증금 반환을 거절당한 A씨는 당장 이사할 집을 구해야 하는 막막한 현실에 내몰렸다.

“새 세입자 타령” 집주인, 법적 근거 있나?

임대인 측의 “새로운 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다”는 주장은 법적으로 아무런 효력이 없다.

법무법인 수성의 이승수 변호사는 “해당 주장은 법적으로 전혀 타당하지 않으며, 보증금 반환 의무는 계약 당사자인 현 임대인에게 있다”고 잘라 말했다. 임대차 계약의 종료와 새로운 계약은 완전히 별개의 문제이며, 이를 핑계로 기존 임차인의 보증금 반환을 미룰 근거가 될 수 없다는 의미다.

보증금 지킬 ‘첫 단추’, 대항력과 우선변제권이란?

변호사들은 A씨가 보증금을 지키기 위해 가장 먼저 해야 할 일로 ‘임차권등기명령’ 신청을 꼽았다. 이는 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 이사를 가더라도 기존의 권리를 지켜주는 강력한 법적 장치다. 여기서 핵심 권리가 바로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이다.

‘대항력(對抗力)’은 쉽게 말해, 집주인이 바뀌어도 “나는 이 집의 정당한 세입자이니 계약 기간까지 살겠다”고 새 집주인에게 주장할 수 있는 힘이다. A씨가 집에 이사 와 ‘전입신고’를 마친 순간 이 권리가 생긴다.

‘우선변제권(優先辨濟權)’은 만약 집이 경매로 넘어갔을 때, 다른 빚쟁이들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 ‘새치기 쿠폰’ 같은 권리다. 전입신고와 함께 계약서에 ‘확정일자’를 받아두어야 이 쿠폰이 효력을 발휘한다.

HB & Partners의 이충호 변호사는 “임차권등기명령은 이사를 가더라도 이 두 가지 핵심 권리, 즉 ‘버틸 힘(대항력)’과 ‘먼저 받을 권리(우선변제권)’를 그대로 묶어두는 법적 ‘자물쇠’ 역할을 한다”며 “등기부등본에 임차권등기가 기입된 것을 반드시 확인한 후에 이사해야만 보증금을 법적으로 보호받을 수 있다”고 강조했다.

주택금융공사 ‘근저당권’…내 보증금 순위는?

A씨의 가장 큰 불안 요소는 한국주택금융공사(HF) 명의의 근저당권이다. 이는 집이 경매에 넘어갈 경우, HF가 A씨보다 먼저 돈을 받아 갈 수 있다는 의미이기 때문이다. 여기서 승패는 ‘시간 싸움’에 달렸다.

이승수 변호사는 “가장 중요한 것은 임차인의 우선변제권 취득 시점과 근저당권 설정일자의 선후 관계”라고 설명했다. 만약 A씨가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날이 근저당권이 등기된 날보다 하루라도 앞선다면, A씨는 경매에서도 HF보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. 반대의 경우라면 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 크다. 지금이라도 당장 등기부등본을 발급받아 날짜를 확인하는 것이 급선무다.

<내 보증금 지키는 ‘생존 행동 수칙’>

A씨의 사례는 누구에게나 닥칠 수 있는 현실이다. 전·월세 보증금을 지키기 위해 모든 세입자가 반드시 알아야 할 행동 수칙은 다음과 같다.

1. 계약 즉시 ‘전입신고 + 확정일자’ 받기: 이사 당일 주민센터를 방문해 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자 도장을 받는 것은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보하는 가장 기본이자 핵심 절차다.

2.계약 만료 전 ‘내용증명’ 발송: 계약 만료 1~2개월 전, 집주인에게 계약을 갱신할 의사가 없으며 만료일에 보증금을 반환해달라는 내용의 ‘내용증명’ 우편을 보내두자. 이는 보증금 반환을 공식적으로 요청했다는 확실한 증거가 된다.

3.만료일 다음 날 ‘임차권등기명령’ 신청: 만료일에 보증금을 돌려받지 못했다면, 하루도 지체 말고 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해야 한다. 등기부등본에 등기가 완료된 것을 확인하기 전까지는 절대 짐을 빼거나 이사해서는 안 된다.

4.‘보증금반환청구소송’ 제기: 임차권등기명령 후에도 집주인이 보증금을 주지 않는다면, 보증금반환청구소송을 통해 법원의 판결을 받아야 한다. 승소 판결문은 집을 강제경매에 넘길 수 있는 집행권원이 된다.