보증금 못 받아 빈집에 시동생 재웠는데…'점유' 인정될까

임대차 계약이 끝났지만 집주인에게 보증금 2000만원을 돌려받지 못한 A씨. 새집으로 이사는 했지만, 보증금을 지키기 위해 아직 전입신고는 옮기지 못했다.

대신 A씨는 기존 집에 매트리스 등 일부 짐을 남겨두고 두 집을 오가며 '점유'를 유지하고 있다. 그런데 A씨가 새집에 가 있는 동안, A씨의 허락을 받은 시동생이 가끔 기존 집에서 잠을 자고 갔다.

A씨는 혹시 시동생의 숙박 때문에 점유가 깨지거나, 집주인이 무단 전대나 주거침입 문제를 제기하지 않을까 걱정이다. 보증금을 돌려받기 위한 이 점유, 법적으로 문제 없을까?

보증금 돌려받을 때까지 점유해야 하는데…가족이 대신 자도 될까

A씨는 최근 임대차 계약이 끝났지만, 임대인이 보증금 2000만원을 반환하지 않고 있다. 주택임대차보호법상 보증금에 대한 권리(대항력·우선변제권)를 지키려면 이사하더라도 기존 주택에 대한 점유와 주민등록을 유지해야 한다.

이에 A씨는 기존 집에 매트리스, 세면도구 등 생활용품 일부를 남겨두고 새집과 오가고 있다. 이 과정에서 A씨의 허락을 받고 시동생이 가끔 기존 집에 머무른 것이다.

A씨는 임차권등기명령 신청을 고려하고 있지만, 등기가 완료되기 전까지 시동생이 가끔 숙박하는 것이 법적으로 문제가 될지 염려하고 있다.

변호사들 "점유 보조, 문제 안 돼…주거침입·전대차 아냐"

변호사들은 결론부터 말해 A씨의 시동생이 가끔 숙박하는 것만으로는 법적으로 큰 문제가 되지 않는다고 봤다.

법적으로 점유는 반드시 본인이 직접 해야만 인정되는 것은 아니다. 법무법인 쉴드 이진훈 변호사는 "의뢰인의 허락을 받아 출입하는 시동생은 점유보조자에 해당할 수 있어 점유 유지가 깨질 가능성은 낮다"고 설명했다.

임대인이 이를 문제 삼아 무단 전대나 주거침입을 주장할 가능성도 낮다.

로버스 법률사무소 신은정 변호사는 "전대차는 대가를 받고 사용권을 넘기는 계약이라 여기에 해당하지 않는다"며 "보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 보므로 무단점유도 아니다"라고 선을 그었다.

주거침입죄 성립도 어렵다. 법무법인 게이트 김병현 변호사는 "질문자가 시동생에게 출입을 허락했다면 그 허락에 따라 출입·숙박하는 것 자체는 주거침입죄가 되지 않는다"고 밝혔다.

보증금을 돌려받지 못한 현 상황에서 적법한 점유 권한은 임차인인 A씨에게 있기 때문이다.

"그래도 내가 직접 가는 게 안전"…가장 확실한 해결책은 '임차권등기명령'

다만 변호사들은 불필요한 분쟁을 피하기 위해서는 A씨 본인이 직접 점유의 외관을 명확히 하는 것이 더 안전하다고 조언했다.

법무법인 모먼트 박근호 변호사는 "불필요한 사실관계 분쟁을 미연에 방지하기 위해서는 임차인 본인이 주기적으로 방문·관리하는 외관을 명확히 갖추는 것이 더욱 안전하다"고 짚었다.

궁극적인 해결책은 '임차권등기명령'을 신청하는 것이다. 변호사들은 이 방법이 현재의 불안과 불편을 한 번에 해소할 가장 확실한 방법이라고 입을 모았다.

임차권등기는 임대차 계약이 끝난 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청해 임차권을 등기부등본에 기록하는 절차다.

이 등기가 완료되면, 임차인은 집을 완전히 비우고 다른 곳으로 전입신고를 해도 기존의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다.

이푸름 법률사무소 이푸름 변호사는 "임차권등기가 완료될 때까지 전입신고와 실질적인 점유를 유지하고, 등기가 실제 등기된 것을 확인한 이후에는 이사와 전출을 진행할 수 있다"고 조언했다.