살던 집은 팔렸는데, 이사 갈 집은 매매계약을 파기한다네요

김현수 변호사 "중도금 지급으로 이행착수된다고 보기는 어려워"



A씨는 살고 있던 집을 팔고 새로운 집을 사 이사할 예정이었습니다. 이를 위해 살고 있던 집에 대한 매매계약을 하고 중도금까지 받았습니다. 이제 이 매매계약은 되돌릴 수 없는, 법적으로 팔린 상태가 된 것입니다.

그런데 이 때 A씨로서는 청천벽력과 같은 일이 벌어집니다. 그가 매수하기로 한 집의 주인이 잔금지급 하루 전에 계약파기를 통보해 온 것입니다. 계약금 4500만 원의 배액을 물어주고 계약을 파기하겠다는 것인데요. 이 매매계약의 경우 중도금 지급 없이, 계약금 지급 후 바로 잔금을 지급하기로 약속했던 것 같습니다.

흔히 해당 부동산 가격이 급등세에 있거나 호재가 있어 앞으로 크게 오를 것이라는 전망이 나올 때, 집주인들이 이처럼 매매계약을 파기하는 사례를 보게 되죠.

A씨는 지난달 자신의 집에 살고 있던 세입자에게 집을 구하라며 3000만 원을 지급했는데, 이것이 중도금 지급으로 인정되어 매매계약 파기를 막을 수는 있는 것인지 알고 싶어합니다. 그는 어느 법무사로부터 “세입자에 대한 3000만 원 지급을 ‘이행의 착수’로 해 소송하면 승소할 수 있다”는 얘기를 들었는데, 이 말이 맞는지 궁금하다고 했습니다.

법무법인 정담의 김현수 변호사는 이에 대해 “A씨가 지급한 3000만 원은 당해 목적물에 대한 금액이 아니므로 중도금 지급으로 인한 ‘이행의 착수’에 해당하지 않는다”고 답변했습니다. 매도인의 계약 파기를 막는 ‘이행의 착수’는 당해 목적물 매매계약의 중도금(중도금 약정이 없는 경우에는 잔금) 전부나 일부를 지급하거나, 이행에 필요한 전제행위를 하는 경우에 해당한다는 것입니다.

김 변호사는 “이 매매계약의 경우 중도금 약정이 없는 것으로 보이는데, 이 경우에는 잔금을 일부 지급하거나 잔금지급을 위한 전제행위(대출 등)를 해야 ‘이행의 착수’에 해당돼 상대방이 계약금 배환상환에 의한 계약해제를 하지 못한다”고 덧붙였습니다.

좋은날 법률사무소의 김영삼 변호사도 “현재 살고 있는 집의 세입자에게 3천만 원을 지급한 것은 목적물이 전혀 다르므로 이행착수의 근거가 될 수 없다”고 말합니다.

김 변호사는 그러나 “잔금지급 전까지 상대방이 계약금의 배액을 물어주지 않는다면 상대방의 계약해제 통보는 효력이 없다”며 “따라서 상대방이 정확히 어떠한 방법으로 계약의 해제를 통보하였는지, 그 구체적인 내용에 따라 결론이 달라질 것 같다”고 말합니다. 상대방이 계약금의 배액을 제공하고 계약해제 의사를 밝혔더라도 실제로 계약금의 배액을 제공하였다고 인정될 만한 근거가 없다면 아직 계약이 해제된 것이 아니라는 것입니다. 【로톡상담사례 재구성】